從外表看，這片位于北京三里屯工體北路南側一條改造后的街區內，近47萬平方米的建筑綜合體，無疑是一個典型的中產階層“夢想之家”，但它同時也是在低迷樓市中創造59.4億元（截至2008年9月10日）銷售奇跡的“投資基地”。在這里——三里屯SOHO，潘石屹和張欣夫婦繼續堅持SOHO散售之路。

“獵房人”的悉數登場，讓三里屯變得愈發地熱鬧。盡管購買三里屯SOHO的投資客中60%以上是來自山西等地的礦老板，長期持有不計短線受益是這些老板們的投資特點，但是動輒千萬上億的天價商鋪投資回報究竟如何？到底是否值得購買？還是不得不被打上一個大大的問號。

散售“豪鋪”

7月19日，三里屯SOHO一舉成名。

這個還在施工的SOHO綜合體，開盤一周便創造了43.5億元的銷售成績,銷售均價超過49000元/平方米。在銷售形勢大好的情況下，SOHO中國放出了“9月1日起旗下產品全線提價5%”的豪言。

“商鋪剩下的已經不多，寫字樓也有客戶在談整售，如果你想預定的話最好抓緊時間?！表椖控浽锤婕彼坪跏敲恳粋€銷售人員慣用的銷售技巧，三里屯SOHO也不例外。

記者在項目施工現場看到，規劃中的商業、寫字樓以及公寓部分，已經有了一個大致雛形，下沉式商業街只能從低洼處予以辨別，但是這絲毫沒有影響投資者的熱情。

在整個項目的銷售中，商業部分最為火爆。由5個群樓和一條下沉式商業街組成的商業部分已經基本銷售一空。據了解，三里屯SOHO單價在5萬元以上的商鋪，受到了投資者熱捧，甚至一些單價達到15萬元的天價商鋪也被搶購一空。

北京房地產交易管理網顯示，截至9月10日，三里屯SOHO自7月12日獲得預售許可證之后的近兩個月里，項目總成交632套。其中，商鋪銷售402套，均價58602元/平方米。

不擅長經營

徐文（化名）是2007年進入SOHO尚都經營的商戶，2007年8月，由于開業率不足50%，和她一起進入的不少商戶聚集起來，要求開發商投入資金進行宣傳，提升人氣。但由于沒有統一的管理，徐文等商戶的問題至今得不到妥善解決。2008年9月初，她告知記者，不久前已經撤離SOHO尚都。

目前北京有多個SOHO品牌項目，最受關注的是SOHO尚都、朝外SOHO和三里屯SOHO。在某知名國際代理行商鋪部負責人張先生眼中，這三個項目比較類似：以室內商業的形式出現，而且被散賣。前兩個已經遭遇很大經營困境，雖然暫時可以被理解為“養商期”，但據他多年的從業經驗，還沒有過散賣商業獲得成功的。

一位上海商業地產商專程去考察三里屯SOHO的商業部分?！耙巹澓驮O計做得比較凌亂，不清楚怎樣組合這些面積才能形成一個合理的商業結構?！痹跇I內人眼中，SOHO中國擅長經銷，卻不擅長經營。

“散售模式勢必造成業態混亂，大大降低了商業物業的品質和價值?！敝袊虡I地產研究院院長楊奕勇表示。倘若三里屯SOHO招租完再賣給業主，雖然仍是賣，但這也比現在先賣后租的模式更易形成商業氣氛和穩定的客源。

如今三里屯SOHO熱賣的勁頭已經有所減弱，尤其是進入8、9月，三里屯SOHO的銷售速度已明顯放緩。

海創商業運營專業機構總裁胡冰認為，“成功銷售”并不意味著運作成功，商業地產需要為投資人帶來豐厚的投資回報，絕非開發商盆滿缽溢、圈錢走人那么簡單。

在胡冰看來，三里屯SOHO作為集中式商業，要為投資者利益考慮，就應該把如何做好日后的商業運營管理擺到第一位置上。

何時蝶變？

縱觀三里屯周邊，商業氣氛濃郁。顯然地段是投資者看好SOHO商鋪的理由。但是不容忽視的是，三里屯曾經一度輝煌，目前還在改建之中，恢復商業氛圍還需要調整期。三里屯周邊的道路狀況并不理想。需要承載新三里屯、三里屯SOHO、雅秀市場以及3.3大廈巨大客流的工體北路過于狹窄。

三里屯SOHO這樣的商業項目在商圈發揮的影響也將起到關鍵作用。

在2009年才會完工的三里屯SOHO，將是何種商業定位？項目資料中，有關商業定位和規劃運營的表述很少。對此銷售人員的回答更令人迷茫：“買了商鋪以后投資者可以自行出租，也可委托SOHO中國進行代租，至于將來定位，完全取決于誰出價更高?！?

能否超越三里屯Village南區租金價格，成為了判斷三里屯SOHO商鋪資金回報的重要參考。

一般而言，投資商鋪可以在8年左右收回成本，8%的出租收益率被看作是一個合理水平。那么投資三里屯SOHO回報如何呢？以一套100平方米的商鋪為例（單價以每平方米58602元計），如一次性付款的話，總投資額約為586萬元。以8年收回成本計算，商鋪年收益需為73.25萬元，每月每平方米租金須保持在610元以上。

而這樣的租金收益，在工體北路北側的三里屯Village南區也只能勉強實現（其平均租金價格為500元/平方米?月），在3.3大廈以及同里這樣的特色商業項目中就更加困難了（兩者租金報價為350元/平方米?月左右）。

與火熱的商鋪相比，三里屯SOHO的寫字樓和公寓略顯遜色。同樣時間段內，寫字樓項目簽約166套，公寓則為64套。

“投資商鋪潛力無限，寫字樓和公寓的價值就要思考思考了”，有投資者相信，高額投資預期是吸引其關注三里屯SOHO商業部分的理由。這也是投資寫字樓與公寓會明顯減少空置期，卻未能打動投資者的真正理由。