網絡版專稿 評論員 呂尚春

8月成交量到底怎么樣？

一個簡單的問題，在官方數據未公開之前，引發了各方爭議，比消費者更為焦灼的是地產商，潘石屹在近期的一個業內論壇上稱，8月成交量居然有6、7個版本，到底哪一個準確，無法確認。來自市場機構、中介公司、商業網站分別給出了自己的統計結果，而來自統計局的數據也難以信任，因為其全部采用抽樣調查所得，不能概括全貌。

平息爭議的，當然是建設系統的北京房地產交易管理網，由于采用聯網機制，北京市任何一個項目每簽約一套，會自動在該網站顯示成交結果，因此這樣一套一套迭加起來的數據，不會引起爭議。

交易網平靜地公布了8月份的成交情形：較7月份環比，成交套數下降48%，較去年8份同比，成交套數下降61.3%。既在情理之中，又多少有些意外，畢竟降幅確實不??！說情理之中，是因為從交易網每天公布的日成交量中，一個樓盤一個月成交20套以上就是佼佼者，而2、3套為正?，F象，多數為0。而從2008年3月份開始的觀望持續至今已達6個月這久，濃厚的游疑心態及觀望意愿仍然彌漫在風雨飄搖的樓市上空！

房價到底向何處去？

首先說跌幅，會出現所謂的腰斬嗎？這可能需要看一下房價暴漲的分水嶺，簡單說就是2007年，在這個年度，股市沖到6000點、到處涌現“地王”、房地產紛紛捂盤，后被稱為“瘋狂的十月”。多數樓盤每個月的漲價幅度是10%，這幾乎是房地產業內在2007年共同執守的營銷準則，以此累計匡算，一年的漲幅就是100%。 因此如果看是否跌價，或者說“跳水”，應看一下入場時機是不是恰在“瘋狂的十月”。如果是在2006年之前購置的物業，那就不用擔心會被沸騰的房價燙傷。那在“瘋狂的十月”之后購買的物業是否會面臨大的跌幅，目前處于各方意見紛爭，但基本上認可“中調”的格局，也就是房價小調解決不了問題，但“大調”，“大跳水”不可能。

有論者認為，目前出現的“冷空氣”，會凍僵一部地產商，但對于房價則只是微寒而已。因為在資產價格與銀行偖蓄的比較中，可以看出資產價格的堅挺之勢。目前，中國一年期存款利率為4.14%，而上半年房租上漲幅度同比為2%，北京、上海由于房價升高，轉而租房增多，反而至使房租上漲高達20%以上。那么CPI呢？上半年漲幅為7.9%，也就是實際存款利率為－3.76%。在這樣的情形下，或是實際存款轉為正值，或者是房租大幅下降，可以讓貨幣回流儲蓄，否則，選擇房地產做為資產管理工具，仍然是難以回避的選擇，而在這樣情形下，房價是難以出現所謂腰斬現象的，充其量會靠近2006年的水平。

也就是說，需求是有的。只不過，甲地產商被宏觀調控挑落馬下，但他的地盤會被乙地產商收走經營，乙地產商拿過土地，蓋成商品房之后的售價，可不一定是按收購土地的成本制定，而是根據整體市場平均價格水平制定。況且不同地區，對于不動產吸納能力是不同的，由于不動產不具有物流特征，不可流動，因此價格傳導與工業產品不是一樣的，在歷次經濟動蕩中，房地產價格的波動往往都是處于最后環節。深圳、北京的住宅市場雖然低迷，然而三線城市卻依然春光明媚，在GDP貢獻主力區域長三角一些城市，如無錫、江陰；另外在煤炭資源豐儲區，內蒙古呼和浩特，河北唐山，以及山西一些縣市，對不動產的購買仍然十分積極。在更多二、三線城市，房價本來就沒有“跳升”，因此一線城市的觀望與滯脹，不會在短時間波及二、三線城市。

那么一線城市京、滬、深的房價又會是何走勢？

盡管采取種種打折措施，有的折讓幅度至30%，但觀望情緒仍然持續。買方心里顯而易見，由于宏觀調控“定向制導”卡住了房地產開發貸款、第二套住房貸款，地產企業的資金深陷饑渴，而買家亦明了，為了營運樓盤，房地產商必然打折銷售。而房地產企業的打折行為，從暗到明，由少至多，正在無奈地把等待低價入市的購房者的胃口越撐越大。

而在地產商與購房者博弈的同時，9月初來自央行與銀監會出臺的一個文件（214號文件）稱：“嚴格商業性房地產信貸管理。禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款......”此文件一出，引起軒然大波，有報章甚至刊出了“政府保銀行不保房地產”的夸張用語。任志強在他的博客中寫到：“214號文件的出臺給本就已處于下滑趨勢的經濟景氣，狠狠的打了迎頭一棒，也被幾乎所有的媒體放在了重要的位置傳播著中央要繼續打壓房地產行業發展的信號，在社會中引發著強烈的恐懼感。似乎央行與銀監會在對待房地產行業的看法仍停留在堅決打擊并不惜一切代價的地步?！睋私?，由地產業相關的代表正組織地產界的聲音，積極向高層反映，以期地產業免遭“特殊”待遇。

無論如何，對于地產行業而言，一場真正的轉型正不期而至，對于大型企業而言，由于資源厚實，反倒是可以低吸壯大的機會，對于中小型地產企業而言，生存境遇就比較嚴峻了。如果把這個過程，視為是擠壓前幾年吹起的泡沫，那么這個淘汰過程稱其為難得一見的良幣驅逐劣幣倒也不為過。

就房價而言，確實在一定程度上，與地產企業為求生存而大幅折讓出售有關。哪里是地產商的底限？哪里是購房者的底限？哪里是時間節點？如果就短期而言，年底的春節“民工返鄉潮”是一大關卡，因為那時房地產商必須要支付民工的工資，那已經不是經濟層面上的問題了，沒有地產企業敢于在這個問題上怠慢，因此商品房價格在這個節點上，是否會出現大的動向，是否會因此拉動疲軟的市場，房價平穩在一定的水平，還有待觀察。