經濟觀察報 劉吉/文

1、關于房地產高速發展和泡沫問題。既然房地產業是現代化乃至后現代化持續發展的支柱產業，因此，在中國現代化歷程中它將持續高速發展就是必然的了。只要經濟發展快，人民收入提高快，富裕階層特別是中等收入階層壯大，房地產供不應求，在市場經濟機制下出現高速發展的同時房價持續高漲就是再自然不過的事了。反之，房價持續高漲使房地產業利潤空間大，對投資者有更大吸引力，從而又進一步促進房地產業高速持續發展，這也是再自然不過的事。這里斷乎不存在泡沫問題。只要房地產有人購買使用，就不必擔心什么泡沫問題。

房地產業成長有一句名言：“地區（段）、地區（段）、第三還是地區（段）?！睂τ谥袊@樣一個發展十分不平衡的大國，這一點尤其重要。萬不可一刀切地發展房地產業，也不可一刀切地限制房地產業的發展。一般說來，一個地區先富裕起來的人們總是移居到該地區的中心城市，如省會市。而沿海地區大城市，更是全國先富裕起來的人們爭選的居住地。像上海、北京、深圳、杭州、蘇州等國際性城市，還必須考慮到經濟全球化的因素，全世界企業爭先到中國來發展，從而來中國工作的人們和在中國賺了錢的外國人、海外華人，自然增加了對這些城市房地產業的需求。所以，這些地區房地產業持續高速發展更應慎言泡沫問題。

上海等城市的房價增長很快，出現了某些所謂“天價”，是不是注定就是泡沫？今日上海等城市的房價比之紐約、東京、香港仍低許多倍，也就是說，隨著上海等城市國際化發展水平的提高，房地產業的發展和漲價空間仍然是巨大的。這是正常的發展而不是泡沫。豪宅有幾家？高檔房比例多少？再“天價”，房地產泡沫又能多大？退一步說，這些豪宅、高檔房子泡沫大，一旦泡沫破了，破產的是海內外富豪，與我們廣大老百姓何干？那時房價直下，正好適合中國中等收入階層購買，正是中等收入階層壯大的一次機遇，而中等收入階層原來居住的較低素質的房子又正好作為“二手房”賣給較低收入人群?？傊?，中國老百姓受益，對中國社會發展也不一定是件壞事。

當然，如果這些海內外富豪是利用中國國有銀行貸款投機、或者中國國有企業不務正業投機房地產，那么這種泡沫最后沖擊的是國有金融業和國有企業，這倒是政府應該預見并通過立法和宏觀調控要解決的事。

2、關于民有所居和低收入人群住房問題。當出現房價持續高漲，老百姓買不起，這個問題成為輿論指責中國房地產業最撼動人心的口實。這里有基本認識上的錯誤。

民有所居，不等于必須“居者有其屋”?！案哂衅涮?，居者有其屋”是傳統小生產者的理想。在現代市場經濟中，民有所居也包括租房居住。勞動者的收入和資本畢竟有限，各人的消費觀和投資觀也不同，例如有的人喜好旅游或投資產業，就不可能也不必住房自有。同時，在市場經濟下，就業觀也在改變，人們工作流動性大，經濟全球化更促進了在全球范圍內流動就業，住房自有有何意義？隨時租賃滿意素質的住房不是更好嗎？據有關統計資料，美國個人住房自有率僅為68%（2001年），法國為44%，德國為34%，瑞士為28%，中國香港目前也只在50%左右。而今日中國，由于三十年改革開放，前年全國城市個人住房自有率已超過76%，上海達到81%，北京更為85%！當然，目前中國大多數自有住房的生活質量還不高。這也正是中國房地產業繼續高速發展的一大空間。關鍵是中國要抓住機遇做好“發展是第一要務”這篇大文章，讓經濟持續高速發展和人民收入再上新臺階。特別是造就龐大高水平的中等收入階層，他們有能力去買中高級房子，從而使中國住房質量上一個大臺階！而他們現在住房就可進行“二手房”市場交易，既可增強自己購買新房能力，又可提供給低收入階層和不斷進城的農民選購，各階層梯度推進，從而更好地實現了民有所居，乃至中國文化傳統的“居者有其屋”。這里繁榮“二手房”市場十分重要，既有利于中等收入階層，又有利于低收入階層，是社會主義房地產業持續高速發展不可缺少的環節。

或曰，畢竟廣大低收入家庭還沒有住房?！皼]有住房”？露宿的流浪漢，中國畢竟極少。準確地說是還“沒有自己所有的像樣的住房”?！皬V大低收入家庭”的概念也不準確。既然中國76%-85%的城市居民都自有住房，低收入家庭應該只是占15%-24%，是城市居民的一部分或一小部分，斷乎不能概括為廣大。市場經濟行為的房地產業和房市是解決富裕階層和廣大中等收入階層人民住房問題的良好機制，它沒有機制也無社會責任來解決低收入貧困階層住房問題。全世界現代化實踐證明都是如此，概莫能外?；蛟S“二手房”市場可以解決一部分收入增加了的 “低收入家庭”住房。如果行政強令大量建造廉價商品房，按市場經濟價值規律沒有足夠利潤空間，是絕對沒有企業肯真誠投資的，反而造成許多虛假和腐??；房地產商們就可能資金“外逃”；同時廉價房市場需求畢竟有限，必將造成資源的大量浪費，姑不談珍貴的土地資源建造廉價房產的不合理性，廉價房質量不高，十年十幾年之后連“二手房”的市場價值都沒有了?？傊?，永遠不要指望依靠市場經濟的商品房來解決低收入貧困家庭的住房問題。

解決低收入貧困階層住房問題惟一的辦法是政府或慈善事業建造福利房。當然福利房應該是廉租房，還是該社會發展階段最低水平的住房。道理很簡單：因為低收入貧困階層一般也是落后的低生產力代表。如果他們對社會的貢獻少卻獲得不是相應的而是高水平的福利，無疑也是對社會的一種剝削。只有社會主義生產力高度發展，社會財富大大增加了，從而可以也應該從“大蛋糕”中切出一塊來不斷改善貧困階層人道主義的生活水平。如果超越人道主義生活水平，吃大鍋飯只能培養懶漢，高福利必將培養出更多高水平的懶漢，那就必將破壞整個國民經濟發展和社會進步了。這正是西方“福利社會危機”告訴我們的真理。

3、西方房地產泡沫終于破了，不是前車之鑒嗎?且不論西方發達國家工業化早已完成，現正在向信息化知識化過渡，房地產的供求關系不是中國可以同日而語的。這次美國房地產“泡沫”及其破產，是由次貸危機引起的。所謂次貸，就是在房價正常高漲的情況下以“人人都有自住房”這類“公平”堂皇的廣告為號召，一些銀行及中介機構將資金（按揭貸款）貸給過去決不貸的低收入貧困階層購房。對于低收入貧困階層，突然“天上掉下餡餅”，何樂不為？有的甚至利用貸款低價購房高價賣出撈了一把。明知此事有巨大風險，銀行為什么要干？原來聰明的銀行早已設計好：利用貸款債券包裝保險等構成所謂新的“金融衍生產品”，賣向市場，它的風險早已化為烏有而大賺了一票！接著，中介金融機構層層包裝成各種“金融衍生產品”賣出，風險一層層轉移。最后，或者說歸根到底，風險轉移到不知底細而購買了這些債券及其層層“金融衍生產品”的機構和個人（絕大多數是中等收入階層）。然而，不可改變的根本問題在于這些低收入貧困階層，即使以畢生創造的價值（收入）也無法償還這些按揭貸款的。這是真正的人造泡沫！結果經濟狀況稍波動，這些吞下餡餅的貧困階層房主無法償還貸款及利息，于是大量被銀行收回住房，造成房價下跌，貸款債券及“金融衍生產品”下跌，形成惡性循環。結果，一系列笨拙的和上當的銀行及中介機構就不能不陷入破產的境地。許多中等收入階層又淪為貧困。這就是“次貸危機”的本質!根本道理極其簡單:“人人都有自住房”是破壞經濟社會發展的大謊言！因為它從起點違背了勞動價值論和價值規律，這兩個現代經濟學最基本的道理。以“公正”道德代替經濟規律是必然要受到懲罰的。這倒是中國房地產法制建設和宏觀調控真正要吸取的教訓。

(作者系中歐國際工商學院名譽院院長)