經濟觀察報 陳杰/文 2008年以來，韓國房價平穩、緩和，已經沒有了近兩年來劍拔弩張的緊張態勢。

韓國近年多次出現房價大幅上漲的現象，2006年更出現房價暴漲，當年上漲11.6%（首爾上漲19%）。當時韓國舉國上下怨聲載道，同病相憐，國內媒體也給予了不少關注。當時國際上很多媒體、學者都注意到韓國嚴厲的應對政策，但大多數并不看好。

但事實是，經過韓國政府的一系列積極應對，在經濟景氣基本不變的宏觀環境下 (2006年和2007年韓國GDP經濟增長率都為5%)，韓國住房市場的過熱現象卻得到有效抑制，房價自2006年末以后開始趨向平緩，2007年只有2%的漲幅 （首爾5%）。2008年以來，韓國房價勢頭一直保持平穩?？傮w來看，韓國的房地產市場熱潮成功實現了軟著陸，避免了大起大落和糟糕的結局。

韓國與中國國情近似，都是人多地少、城市人口擁擠、人們向往大城市，住宅房地產完全市場化和房地產金融發展起步時間相差不多。為此，韓國治理房價瘋漲的經驗值得我們認識和借鑒。

2004-2006：“降低房價市民組織”的在線示威

2004年3月，韓國公寓平均每坪(合3.3平方米)價格是600萬韓元，2006年8月升至700萬韓元 (相當于每平方米1.7萬元人民幣)，漲幅為16.6%。首爾3年內房價上漲超過24%。

2005年7月出席金融協商會議的韓國各大銀行行長集體聲稱：“首爾江南和一些新城市的房價非正常地急漲?！辈⒃\斷說：“房價處于泡沫破滅之前的狀況?！?006年4月，聯合國亞太經濟社會委員會在一份報告中對韓國房地產市場提出警告。2006年5月18日，韓國副總理兼財經部長官韓德洙發出對住房市場的強烈警告：“江南3區的公寓價格為收入的18.9倍，接近日本房地產泡沫破滅前的21.7倍。政府認為這種泡沫可能難以持續很久?！绷碛腥墙鹑谘芯吭旱难芯繄蟾嬷赋?，2006年9月末首爾公寓價格與家庭收入之比價——PIR指數達到13倍，超過了洛杉磯(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、紐約(7.9倍)等國際大城市。

韓國民間對房價暴漲怨氣很大。如“降低房價市民組織”，是無房者組織的在線同好會，“抱著消費者抱團或許就能幫助穩定房價”的想法，他們登錄到建設交通部、財政經濟部等政府部門的網站展開在線示威。他們的活動還發展為要求公開公寓成本價的市民運動。房價暴漲直接帶動租金上漲。據媒體報道，連韓國著名影星裴勇俊都不能接受首爾江南一套房15億韓元的租房報價（該房售價報價40億韓元）而放棄搬入計劃。據報道，韓國民間“啃老”現象也為此明顯增加。

2005年：寄望于稅賦 收效不大

從2005年開始韓國出售第二套以上房產的賣主就需交納9%-30％的資本收益稅，對超過6億韓元標準市價的高價公寓所有者和1戶多住宅所有者、不在地主等對象征收巨額所有稅和轉讓所得稅，以此回收投機利益。政府希望無法承受課稅負擔的人會出讓房子，房價也就隨之穩定；同時積極擴大住宅供給。2005年“8·31房地產對策”核心內容是 “在首爾江南建設200萬坪規模新城市”的大規模新建住房計劃。在這一系列政策背景下，當時韓國政府曾經很自信房價勢頭會迅速被壓制。一個例證是，韓國國土研究院在2006年1月2日發表報告中說：“由于實施強有力的房地產政策，今年（2006年）房地產價格將出現持續穩定局面”，并預言2006年全國房價和首爾公寓價將分別下降1%和2%左右。但沒想到，政府這一系列房價打壓措施卻沒有達到預期效果。2006年上半年房價上漲反而越發迅猛。國土研究院的預測成了一個笑話。

2006年 全方位抑制

緊縮融資。2006年“3·30房地產對策”，宣布從當年4月5日起，“投機過熱”地區（房價漲幅高于消費物價和全國房價平均漲幅的30%，即被認定）市價超過6億韓元的公寓申請貸款時，引進“總負債償還比率”制度，即要求貸款償還額和其他負債償還額加總不得超過申請人年收入的40%。2006年11月23日，韓國央行將一年期以下存款儲備金率從5%提高到7%，以此來收縮流動性。

抑止土地的倒賣。2006年4月韓國政府宣布從2007年1月1日起，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。從韓國建設交通部的統計來看，新政策出臺后，韓國的土地價格漲幅從2006年4月開始放緩，土地成交量則迅速萎縮，減少了36.3%。

打擊房產投機。2006年4月將轉讓第二套以上住宅的交易稅再次提高到50%，以打壓炒房投機的收益。對擁有3套以上住宅的居民戶轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅。

限制與規范交易。繼續進行“投機過熱地區”認定。一旦認定為“投機過熱地區”，在簽訂出售公寓合約1年后，應繳納兩次以上中渡金（定金和余額之間的差價）方能轉賣，如果在最近5年內有過中標事例或擁有兩處以上住宅的家庭將被排除優先預售行列。

更積極增加住房供應?！?.30房地產對策”中提出，在首爾江北地區選定2—3個 “城市重新整頓推進地區”示范區，并為其大幅放寬容積率和樓層高度限制；在2006年的“11·15房地產對策”中，擴大對金浦、坡州等新城市的開發，提高建筑容積率，增加小戶型，將截止到2010年公共租賃住房樓盤供應量比原計劃增加12.5萬套，擴大到86.7萬套。

政府官員誠意。2006年11月15日，韓國副總理兼財經部長官權五奎“向無住房平民表示歉意”。同時表示，“政府將推進原來的房地產政策，同時全力推進此次準備（11.12房地產對策）的擴大房屋供給對策”。韓國總統盧武鉉也在2007年1月1日新年賀詞表示：“政府在房地產政策上有了錯誤。目前正在重新完善對策。再次下決心，一定要控制住。而且一定會控制住?！?

房價“軟著陸”

韓國建設交通部2007年4月27日宣布，隨著一系列調控政策，韓國各地 （包括首都圈和首爾）房價，在自2005年1月持續上漲2年零3個月后，首次實現同時下降。2007年韓國只有2%的漲幅，2008年以來，韓國房價勢頭一直保持平穩。韓國的房地產市場成功實現了軟著陸。

來自專家和媒體的質疑

韓國經濟學家曾經普遍質疑，從過去多次的經驗來看，雖然韓國政府對房地產加收重稅等管制措施每次都能在短期內遏制房地產過快升溫，在應對如2001-2003年那次房價上漲顯出成效，但沒有從基本面上入手，房價壓力持續存在。

往往新一輪政策實施后不久，房地產市場又開始回升。還有來自外界的質疑。OECD經濟開發委員會于2007年6月發表的 《2007OECD韓國經濟展望報告》更直接對韓國政府的住房調控政策提出嚴厲批評：“售價上限制、公開銷售成本、重建建筑規制措施等短期的房地產需求抑制政策反而妨礙住房供應增長，從長期的角度看，將會造成抬高房地產價格的副作用”，直稱為傻瓜政策。OECD報告里還說：“為了緩解首爾住房矛盾而采取的抑制首爾地區人口、經濟活動地區分疏政策，與韓國將首爾建設成國際經濟中心的計劃相沖突，可能會導致首爾等首都地區喪失國際競爭力?！睘榇隧n國政府還跟OECD經濟開發委員會發生嚴重爭執，曾要求其刪除這些評論，但遭到拒絕。

韓國經濟學家和以 《朝鮮日報》為代表的媒體多認為，韓國政府要解決房產過熱，除了稅收手段，還應該為韓國由于經濟景氣而迅速增加的社會資本尋找房地產以外的投資渠道。韓國中央銀行總裁樸升指出，為解決房價問題，要從改善住房周邊環境入手，要建造符合3萬美元收入時代的“高級住房”。

總的來看，韓國政府的各項應對雖有一些不足之處，但總體來說還是標本兼治、長期短期目標結合，對增加住房供應也是切實下了很大力氣，并落到實處。盡管2005年初之后韓國政府出臺的政策，看起來每一次調控都帶來房價更大的暴漲，類似于中國，韓國民眾一時也有 “一聽有新房地產對策就反射房價又要漲了”的想法。但這一方面說明每一次房價調控都需要時間，政策效應不可期望過急，媒體不應一見政策暫時沒有達到預期效果，就制造責難、動搖軍心。

另一方面，也是以前韓國政府的一些政策出臺之后往往只是嘴上說說，沒有履行到位、半途而廢，比如治理2001-2003年房價上漲過程中，于2002年初公布的公共住房建設計劃在當年上半年只完成14%，動搖了民眾的信心，直接帶來2004年又一輪房價暴漲時候民眾對政府政策的普遍不信任、不配合。任何政策都需要持續堅持、說到做到、前后一致才能奏效，韓國政府在這方面也是吸取了很多教訓并有改進。

（作者為復旦大學管理學院產業經濟學系副教授）