在北京國貿地區工作的李琳特別高興，手上幾年前按揭購買的一套200平方米房屋終于成功解押后脫手，并轉賣了個好價錢。雖然目前樓市低迷，但她告訴記者，目前二手房投資市場比一手房投資市場要高漲，小風險和高投資回報的特點讓二手房投資這塊蛋糕越來越誘人。手上有約400萬元閑錢的李琳決定用這筆錢再次進行二手房投資。

那么，北京目前二手房的投資收益率到底如何呢？二手房市場是否值得投資呢？

衡量出租收益率的一個指標，即市盈率，合理的月租售比應該在1：250至1：300之間。

假設房屋面積為100平方米，以當前的出售價來計算投資總成本，且在所報的均價范圍中取最低值，下面分別計算各區域不同類型房產的年平均投資收益率。

投資方案一：
   付全款投資

一次性付清購房款，這樣錢房一次性完成交割，沒有后續的還貸壓力。選擇這種投資方式既安全又省心。

投資區域：由于400萬元是房屋的總價，從目前的二手房市場價格分布結構看，五環內可選擇的二手房很多，投資可選區域主要圈定在五環內。這樣無論是做長線還是做短線，保值增值性大。

當然，伴隨京城整體規劃和建設的推進，涌現出很多有投資潛力的遠郊區縣，同時那里的二手房市場正悄然興起，并占領了一席之地。手中400萬元，以全價付清房款為投資方式，買多套房產進行分散投資，建議選擇通州、昌平、大興、石景山等的二手房。

投資收益分析：一般而言，投資大致兩種，一種是出租來賺取租金收益，不轉移房屋的所有權。另一種便是低買高賣，從差價中獲利。在上述區域以400萬元總價購買的一套或多套二手房，并不急于出售，可以先出租，等樓市走出低迷期的時候再出售。另外，北京的郊區化運動剛剛開始，一級市場的建設必然會整體提升郊區的區位價值，二手房市場必然會水漲船高，這些地區有著很大的增值空間，故不用急于轉手出售。原則上只要租金收益大于該部分投資的同期機會成本，純粹出租投資獲利也好，以租待售投資也好，都是很好的投資方式。

投資方案二：
   現金為主貸款為輔

利用手中現金400萬元，再向銀行借貸100萬至400萬元，以總價500萬元至800萬元來投資二手房，也是理想的投資方式之一。

投資區域：從當前的二手房成交總價分布結構來看，總價500萬元至800萬元是高端樓盤市場的主流，區域分布較為廣泛。以最高800萬元為例，從投資的角度出發，有兩種可選方案，其一是市中心地區的高端公寓，其二就是別墅，最好是獨棟別墅。具體而言，800萬元的總價，最佳就是圈定在三、四環線及其周邊地區，比如亞運村、中關村、中央別墅區、昌北別墅區等都是不錯的備選投資區域。

投資收益分析：首付400萬元，貸款100萬至400萬元，即貸款低于五成，再根據個人的情況選擇貸款的年限。以最高總價800萬元為例，首付400萬元，以現在的商貸5年期以上基準利率7.83%（第一套優惠利率6.65555%）計算，采用等額本息還款法，分別計算出還款期限為10年、15年、20年的幾個重要還貸參考指標，李琳可以根據自己的預期投資回報來選定最優的投資方式。

投資方案三：
   貸款為主現金為輔

這種投資方式相對風險要高于前兩者，要有充足、健康的現金流持續給予補給?，F金400萬元，以普遍的最高七成貸款成數計算，可向銀行借貸933.3萬元。

投資區域：最高的總價1333.3萬元，可選的區域較為廣泛，最佳可圈定兩種區域，一是成交的熱點區域，例如海淀和朝陽的傳統區域以及內環，另一種就是圈定在利好明顯、頗具增值實力的新興區域。

這兩種區域的二手房要么地勢優越，要么房屋自身條件優勢明顯，有著較高的二手房價位，同時，也具有很高的投資價值。而且，香港等地的事實證明，豪宅最具有抗跌性。

投資收益分析：首付400萬元，貸款七成，最高可獲得933.3萬元的銀行貸款。采用現行商貸5年期以上基準利率7.83%（第一套優惠利率6.65555%）計算，采用等額本息還款法，分別計算出還款期限為10年、15年、20年的幾個重要還貸參考指標。

二手房投資者，投資方案的選擇要結合實際，量力而行。特別是貸款投資，要充分考慮到月攤利息和月供的關系，根據自己的經濟實力，結合地理區位、貸款細節等方方面面，權衡之后再作選擇。