關注哪個區域，進軍哪座城市，哪里是雷區，哪里是福地……這樣的“生死抉擇”幾乎每天都在考驗著那些跨區域開發的房地產投資者們。他們之中似乎有些人早已習慣憑直覺和經驗去判斷，有時候他們可能是對的，但是萬一、哪怕是僅僅出現一次決策上的失誤，其所付出的代價都有可能是災難性的。
現在，曾因撰寫《中國城市競爭力報告》而蜚聲業界的倪鵬飛博士（現任中國社科院財政與貿易經濟研究所副主任）正帶領他的弟子們著手另一項更具開創性的工作——為中國城市房地產投資價值提供一部更為精準的“測量工具”。
按照他的想法，憑借這份名為《Cihaf中國城市房地產投資價值報告》的工具手冊，“開發商可以像看‘股市行情’一樣去預測一座城市未來的房地產投資價值”。
中國房地產報：首先我們來明確一下概念，你所說的房地產投資價值具體指什么？
倪鵬飛：它是指一個地區未來房地產投資的收益、收益率。這對于開發商和投資者來說是最為關注的。在一個地方投資開發某類房地產產品是否具有價值，關鍵要看其未來投資收益的切線。因此所謂價值，就是指某個地方、某類產品未來的收益。
中國房地產報：那么你是怎樣分析一座城市的房地產投資價值的呢？它具有哪些決定因素？
倪鵬飛：決定房地產投資價值的因素有很多，它是一個系統化的概念。這個系統中又包含了很多要素。但是，當我們測量一個城市的房地產投資價值的時候，不可能把所有的因素都考慮進來，因此從理論的角度上講，我們需要去提煉它，把眾多決定因素中的關鍵因素找出來。我們可以把決定房地產投資價值的因素大致分為四類：一是房地產當前的狀況，包括當前的供求狀況、價值狀況；二是該地區房地產的未來需求；三是房地產未來供給潛力；四是宏觀層面、或者說政策層面的因素。其中尤其是后三類因素又會受到一系列因素的影響，我們把這些主要因素找出來，設計成一套指標，然后再去搜集相應的主、客觀數據，通過一定的方法將數據量化，最后就可以計算出該地區的房地產投資價值。
中國房地產報：你覺得當前研究中國城市房地產投資價值的必要性在哪里？
倪鵬飛：中國城市化的推進給房地產業發展帶來了很大機會，因此未來中國房地產的投資價值是非常巨大的。但是由于中國各個城市區域發展不平衡，決定了它的投資價值也是不平衡的。投資者和開發商顯然都想實現投資回報的最大化，應該說，他們有這種需求。與此同時，觀察和了解各地房地產投資的變化，預測未來各地房產的發展趨勢，也可以給各地相關政府部門制定政策提供有益的借鑒。
中國房地產報：作為房地產開發企業，一般都有自己的市場研究和策劃部門，而且現在社會上也有一些其他的機構在做類似的事情，那么在這種情況下，你們推出這樣的研究報告有什么意義呢？
倪鵬飛：我們這份報告的主要意義在于，一是它給投資者提供了一個分析房地產投資環境的理論框架和方法，提供了一個工具。一般情況下，開發商往往會根據自己的經驗，單憑一兩個指標就可以對一個城市的投資價值作出判斷。有時他可能是對的，但這種判斷畢竟是不全面的。我想一個聰明的開發商在做這個判斷時，應該先弄清楚他如此選擇的道理所在。他首先要掌握科學分析的方法和工具。因此，相信我們這份基于正確方法和上萬個充分數據的報告，會給他們提供實際的參考。
但需要強調的是，它只是一個對基本面的分析，就像股市行情一樣，它會對一個城市未來房地產投資價值的長期趨勢作出預測。假定在沒有重大的、短期沖擊的情況下，相信它的反映還是很準確的。
這個方法后來也被我們用做對城市競爭力的研究。我們發現它對于從事產業投資價值和產業選擇的分析非常有效。而且經過這幾年的研究實踐，我們發現這個方法也是經得起驗證的，它總能得出一些具有參考價值的結論。
中國房地產報：作為一份指導房地產投資的指南報告，人們都會比較關注它的權威性。那么除了研究方法科學外，你還能在哪些方面保證其權威性？
倪鵬飛：當然研究人員的技術水平職業操守是一個保證。但我覺得作為一份具有指導性的研究報告，最為至關重要的，一是數據是否充分、真實，假如信息失真，是不可能帶來正確結論的；二是方法是否正確。有了這兩個基本方面，再加上研究人員的保障，我想報告的科學性和權威性將得到體現。
我們的報告數據還是比較充分的。目前我們掌握的有關城市的數據應該是國內最齊全的。這得益于我們長期所做的關于城市方面的研究，由此積累了很多數據。此外，我們這次又做了大規模的一線調查，這樣使數據的充分性進一步得到了保障。
中國房地產報：你作為中國城市競爭力研究的發起人，我想知道你是怎么看待城市競爭力和房地產投資價值二者之間的關系的？
倪鵬飛：它們之間有一定的正相關的關系。如果說一個城市的競爭力比較強，其房地產的投資價值也會較大，房價的上漲空間也會大。但是也不能一概而論，要根據各個城市當地的實際情況來判斷。比如有些城市盡管城市競爭力很好，但當前的房地產價格過高，供大于求，那它未來也不可能有很好的投資價值。因此，針對不同城市，它的房地產投資價值的顯現時機也不盡相同
（文章來源：《中國房地產報》）
