從1991年房地產企業萬科在A股上市以來，目前國內有房地產公司在股市上市達到120多家。特別是隨著2006年以來國內股市的繁榮，國內房地產企業更是借助上市、股市增發、發債、并購等方式從股市融資到1200多億元。這是歷年以來房地產企業在股市融資最大突破。不過，盡管是如此，房地產企業在股市所融集的資金占2007年房地產開發投資總額37256億元的比重仍然只有3.2%。
但是，我們也應該看到，房地產上市公司在全國房地產行業中占少數，59000家房地產公司中只有約120家上市。相對未上市的企業，房地產上市公司規模實力較大，透明度高，經營比較規范，且資產負債率普遍低于行業平均水平。這有利于防范金融風險。特別是，房地產上市公司存貨周轉率和土地開發進度比未上市企業高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩定收益的機制?？梢哉f，隨著國內房地產行業的繁榮，通過資本市場，有條件推動包括房地產企業在內的一批優質企業做大做強，此舉也有利于改善行業金融支持結構，有利于提高行業規范運作水平，有利于快速將土地轉化為居民需要的住房，平衡供需，防止房價過快上漲。因此，房地產企業上市對國內房地產行業發展是一件好的事情。
但是，我們也應該看到，由于中國股市的新興市場性，其市場制度與成熟市場相去很遠，特別是中國股市在政府主導與擔保下，上市公司到市場融集資金的目的不是如何有效配置金融資源，不是如何為投資者帶來更好的回報，反之，股市成了上市公司“圈錢”的工具。房地產企業到股市上市的目的也是如此。
當房地產企業上市是為了“圈錢”，當上市公司上市可以獲得低成本甚至于是無成本的資金時，那么只要是允許，房地產企業涌向股市也就自然了。同時，房地產企業作用資金密集型行業，當股市為房地產企業打開了一條低成本或無成本的融資渠道時，不僅大量房地產公司要涌入股市融資，已上市公司準備再向市場融資，而且對于從股市獲得的資金也不會認真有效的利用。反之，股市獲得低成本的資本，增加了房地產企業對股市融資欲望。
比如，從已經公布年報的上市公司業績來看，眾多房地產公司無論從營業收入還是凈利潤都有較大幅度的增長，但其現金流項目下卻出現了巨大負數。如保利地產每股現金流為-7.65元，金地集團的每股現金流為-7.52元，招商地產每股現金流為-4.74元，榮盛發展每股現金流為-2.53元，等等。為了改變這種現狀，絕大多數房地產上市公司都希望從股市再融資，都希望尋求更多元化的融資渠道來解決資金偏緊問題。
另一方面，2007年在房地產開發商“圈錢運動”中，房地產行業掀起一個誰從股市“圈錢”得多，哪一家房地產公司就會把圈到錢如何來圈占到更多的土地。據天相投資顧問公司對兩市主營地產的70家公司的最新統計數據顯示：2007年以來，有38家房地產上市公司實施了增發或公告了增發方案，涉及資金高達1024.3億元，金地和萬科還計劃發行公司債共71億元；并另有兩家公司通過IPO登陸中小板，募資15.86億元。也就是說，光是國內資本市場，房地產開發企業就融集到1100多億元資金。如果加上香港市場，國內房地產企業融集到的資金更多。
當房地產公司進入瘋狂的融資時代獲得大量的資金之后，它們的下一個目標就是如何從“圈錢”轉向大量的“圈地”了。從而在2007年上半年的幾個月里，由于房地產上市公司圈地運動從而使得全國各地一個又一個“地王”刷新紀錄。而圈到土地又注入上市公司，房地產上市公司的業績大增，并由此來推高公司股票價格。而公司股票價格快速上漲，又成了公司到股市再融資條件?？梢哉f，當前房地產上市公司圈錢、圈地、推高股價、再圈錢、再圈地、再推高股價，這則成了國內股市一顆毒瘤。
可以說，在這一輪的國內股市下跌及H下跌中，房地產股票不僅最早開始下跌，而且下跌的幅度十分驚人。比如在香港上市的一些房地產企業的股價下跌的幅度超過五成以上了。當然，在這一輪國內股市快速下跌的情況下，房地產上市公司的股票同樣是首當其沖。其下跌的幅度與速度都會超過其他行業的股市。因為，從目前的經濟政策來看，從緊的貨幣政策首當其沖是房地產企業。這不僅表現為銀行信貸對房地產企業信貸大幅度的減少，對房地產信貸規模嚴格限制，也表現為房地產市場投資需求嚴格限制。比如2007年出臺的359號文件及452號文件，不僅對房地產消費與投資作出嚴格區分，政府政策鼓勵房地產的住房消費則嚴格限制房地產住房投資。在中國一、二線城市以房地產投資為主導的市場，如果政府的政策及央行對房地產信貸管理對房地產投資進行嚴格限制，那么房地產住房銷售或住房需求就得會受到嚴重的影響，房地產的銷售就會嚴重下降。比如在廣東及深圳，住房價格迅速下降；在北京及上海住房銷售有價無市，都說明了政府的房地產政策對目前房地產市場的宏觀調控產生巨大的影響。而國內住房市場轉變，也一定會先反映到房地產上市公司業績水平上來。盡管從目前房地產上市公司的公布的業績報告來看，其業績增長不錯，但是這是2007年的事情，2008年這種業績是否能夠持續是相當不確定的。這也就是目前國內房地產上市公司的股票價格迅速下降的重要原因。
可以說，國內股市的下跌對房地產市場影響已經從各個方面正在顯示出來。比如，股市的下跌，不僅讓一些房地產企業上市融資增加困難，比如，目前有幾家房地產上市公司計劃上兩個月在香港H股市上市，但是由于市況不好，這些房地產公司考慮到公司股票賣不到好價格，因此紛紛都推遲上市的時間。而房地產公司上市受挫，不僅減少房地產公司融資渠道，也使得不少房地產公司沒有足夠的資金用來拍地?？梢钥吹?，最近不少一、二線城市土地的流拍或土地拍賣價格急速下降與這有關。
還有，股市價格的下跌，也提高了國內監管部門對房地產企業融資的標準。據報道，最近的房地產企業融資，企業首發過程中凡募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等，將不予核準。同時，房地產企業信息披露透明度也被高度強調。首發時重點關注本次籌資用于投資項目開發進度、項目資金使用計劃、本次募資在招股書中披露的是否與計劃一致；再融資時重點關注上次募資項目進展、效益情況是否與招股書披露一致，是否充分履行承諾等。另外，在近期國務院關于促進節約用地的有關通知下發后，監管部門要求在審企業及后續提交材料企業，必須由保薦人和發行人律師圍繞通知逐條進行盡職調查，逐條發表明確專業意見。政府之所以收緊房地產企業的上市公司標準，不僅在于這一輪股市的下跌與上市公司沒有走出“圈錢”窠臼有關，因此，為了減少上市公司再到股市圈錢，就得采取嚴格限制標準。而這些限制執行，對房地產企業來說，要想便利從股市獲得資金并非容易。
這一輪股市的下跌，不僅減少房地產企業便利的融集渠道，也使得財富效應的逆轉而讓國內居民對住房的需求嚴重下降。我們知道，2007年房地產的火爆與繁榮是與股市的繁榮有關的。這種關聯性主要表現為兩個方面。一個方面就是房地產市場繁榮，房價上漲的情況下，不少投資者利用銀行的加按揭與轉按揭，從銀行獲得大量的資金進入股市，然后在股市價格迅速上漲后，又把從股市賺到錢抽出來進入房地產市場。正是這種股市價格上漲與樓市場價格上漲的互動，從而使得許多投資者推動國內房地產市場價格快速上漲及房地產市場繁榮。另一方面，在2007年上半年，由于股市價格快速上漲，不少股市的投資者在股市賺到住房按揭首付款之后，紛紛通過住房按揭貸款進入房地產市場，從而使得國內房地產銷售達到前所未有的增長。比如，2007年商品銷售面積達到76192萬平方米，增長30%以上，而商品房銷售金額達到29603億元，增長近50%。
但是，在股市下跌之后，不僅股市的財富效應嚴重弱化，而且由于股市的價格迅速下跌，進入股市的投資者基本套牢。投資者不僅無法通過賺錢效應從股市獲得購買住房的按揭首付款，而且在股市嚴重套牢的情況下，投資者更是不可能把套牢的股票在嚴重虧損時退出股市而進入房地產市場。在這種情況下不僅房地產投資需求減少，而且房地產住房消費需求也減少。最近，有人告訴我，就隨著國內股市下降，不少投資者為減少損失會把進入股市的資金抽出進入房地產市場。我就告訴他們，就是根本不可能的。因為股市的下跌，所有進入股市的投資者嚴重套牢，如果投資者在這個時候退出，那么他就必須遭受嚴重虧損。而投資在遭受嚴重虧損的情況下又進入又一個泡沫市場，那么無論是住房投資者還是消費者都可以面臨著又一次嚴重套牢的風險。因此，股市的下跌，投資者在嚴重套牢的情況下是不會退出股市而進入房市的。
總之，國內股市嚴重的下跌，不僅讓房地產開發商融資困難，房地產開發不可能便利地獲得企業所需要的資金，而且也讓住房的投資者與消費者減少進入房地產條件，這些都會嚴重影響房地產市場的供求關系。而這種供求關系的變化，也帶動整個國內房地產市場逆轉。盡管目前不少地方的房地產企業總希望股市快速好轉而扭轉這種局面，但是這只是一種希望，國內房地產市場在股市下跌及政府房地產政策的推動下，發生根本性逆轉是必然，這是任何都不可改變的事實。只不過這種逆轉時間早晚而已。
（文章來源：０８年４月３日 易憲容的博客）
