政府工作報告中列出了四項具體措施來明確今年的重點工作。
措施一，重點建立全面的住房保障體系、加大廉租房的建設。其中中央財政加大了支出力度，預算收入68億元，比去年增加了17億元，增長了25%，比例很大。但可惜的是絕對數太低，也無怪乎有些經濟學家會用68億占全部財政收入的比例來佐證并攻擊政府對廉租房的投入太低。
美國2007年住房保障的預算約350億美元，按美國的人口平均大約是中國用城鎮人口平均的70—80倍。而明顯的是中國的GDP總量或人均總量與美國的差距沒有70倍。當然中國的重點在于地方財政的支出和歷史上的福利分房讓住房的貧富差別遠遠小于家庭收入之間的貧富差別。這是兩個國情之間的差別，不能簡單的用此來橫向比較。
但教育增長了494億元，醫療增長了167億元，社保增長了458億元，目前三者的原有基礎數本就較高，因此凸顯出廉租房建設的財政支付增長太少了一些。
不同于前三者的是，大頭在土地的收益和公積金的收益上，這兩部分的財權主要集中在地方政府的手中，因此地方政府仍是廉租房建設保障的主角，中央財政只是平衡地方之間貧富差異的工具。
除廉租房之外，還要加強經濟適用住房的建設與管理，積極解決低收入家庭的住房困難。
措施二，要增加中低價位、中小套型的普通商品房供給，并增加建立多渠道投融資機制，以幫助中等收入家庭解決住房問題。
我不清楚的是，這些普通商品房是算在市場的部分，還是算在政府的部分，或者算在政府幫助的部分。也許是在兩者之間。
解決供地的源頭，毫無疑問在政府了。如果是政府限制了地價與房價，也算是政府的幫助。如果政府限制了戶型面積的完全商品房，當然也可以理解為政府幫助的一部分，但這種完全市場化的商品房不是在指導原則中明確面對高收入家庭的嗎？或者政府還會出臺中小戶型的租賃性住房、債券或低息貸款等其他措施，而不僅是用購買的方式解決住房問題。
世界各國都頭痛的是夾心層的住房問題，完全有支付能力的中高收入家庭靠市場解決住房問題；完全無支付能力的最低收入和低收入家庭靠政府無償保障解決住房問題，但只有部分支付能力的家庭既無緣去伸手索要國家的保障，又缺少能力靠市場自由解決。
香港的小戶型占主導地位并不完全在于土地資源的供給矛盾，而在于土地的利用效率與價值致使高房價讓民眾只能接受小戶型。戶型的面積不是靠政府出臺強制性規劃指標的政策來指導與限制的，而是靠市場的價格和消費人群的選擇由開發商決定的。但價格讓開發商不得不巧妙的設計、利用好每一寸土地與建筑面積，以滿足不同收入群體的需求。因此香港的住房分為A、B、C、D、E五個類別來表示不同面積的住房。
A類住房分兩級，小于20㎡和20—39.9㎡；B類的為40—69.9㎡；C類為70—99.9㎡；D類為100—159.9㎡；E類分三級，分別為160—199.9㎡、200—279.9㎡、280㎡以上，以便于統計。
總數中大約A類占15—18%，B類占65—70%，C類占8—10%，D類占3—5%，E類小于1.5%。雖然每年供給的情況有所變化，但大體相差不大（不包括政府建設），主要是70㎡以下的住房。D類以上的住房大多被稱為是豪宅了。
美國則住房面積標準較大（套均165㎡），沒有人口與土地資源的過度矛盾，市場的價格也就相對的較低，對夾心層更多的是租賃和貼息貼租的方式幫助，因此美國的住房私有化率反而大大的低于中國。
而中國普遍追求住房面積擴大，與傳統的農村建房面積較大有關，也與傳統的福利分房有關，更與帝王將相的排場有關。因此在實行市場化改革之后，突然爆發出的住房消費能力與當時的低價格讓這種欲望有了充分釋放的條件，這種示范效應帶動著羊群作用，讓新建住房的面積在迅速擴大。廉租房與經濟適用住房的面積也都遠遠大于香港的A、B類商品住房。
于是中國政府在強制推行中小戶型、中低總價的住房。但如果市場所面對的主要是中等偏上收入水平的高收入家庭，他們的選擇也許恰恰是面積的擴大。大約只有價格才能抑制人們對面積擴大欲望的追求，真正起到市場調節的作用
中國并不是房子太多了和太大，現約1.3億多套存量成套住房中，85㎡以下的存量住房占了1億多套，大于100㎡套面積的住房在總量中大約連15%都不到。2003年時新建住房戶均才突破了100㎡，但到2006年之前大戶型在新建住房中的比例很高，這讓用新建住房解決居住問題的非中高收入家庭缺少了選擇權，讓中等以上收入家庭更為供不應求了，這種供求關系自然導致了房價的上漲。
如果僅僅靠中低價位、中小戶型，但全部是購買的方式來解決夾心層的住房問題，可能仍在一個較長的階段都無法解決。畢竟這是一個較大的群體，從人口數量、資源與供給量的角度看，這并非是唯一的路。一定需要有大量可長期出租的租賃性用房才能緩解夾心層的從租到買、從舊到新、從小到大的逐步升級的消費矛盾。
看來商品房并非都是屬于市場的，也并非都是面對高收入家庭的。中等收入中的相當一部分家庭沒有政府的幫助也同樣要靠市場解決住房問題。原則與措施之間似乎尚有一些讓人們無法識別的混合。
措施三，用綜合的調控手段，既要增加有效供給，又要抑制不合理需求，還要防止房價過快上漲，這真是一堆相互制約、互為條件的矛盾。我們不知道這個綜合調控手段的具體內容，因此無法判斷這些措施對市場的影響和導向，但我們知道必須處理好這幾個方面相互制約的關系。
在嚴格控制投資增長時，會與增加有效供給相制約。銀行發放的有限貸款重點從有支付能力的防范風險的角度出發，但支持生產的也許并非是被政府所認為的有效供給。從個人收入與還貸能力上審核把關所發放的個貸也很難界定是否是不合理需求！
本來合理的消費過程應是先租后買、先舊后新、先小后大，但第二套住房個貸的新政讓所有的購買消費都無法合理了。先舊后新和先小后大的信貸鏈條被切斷了，成本大大的提高了。因此使用的是抑制投資需求的政策，同時迫使所有的家庭都不得不一次性實現預期的到位消費，將從舊到新、從小到大變成了一次性到新到大的過程。除非這個適度的消費讓所有的預期能從面積的需求上同步的壓縮。
增加供給是解決房價過快上漲的唯一途徑，但人多地少的前提又讓供求矛盾無法用充足的供給來調節，不得不在有限供給的條件下限制需求。這些相互的對立讓政策左右為難。
如果這個市場重點是高收入者房價的上漲問題，也許并非主要矛盾。報告中為防止物價上漲出臺的九條措施中，沒有一條是針對房地產資產價格的，說明這個房價并非當前物價上漲中的主要矛盾。尤其是土地價格的上漲中，政府有著遠高于整個房地產行業的經營利潤的政府收益。但如果市場中還包括了解決非高收入家庭的責任，那么房價的過快上漲就會問題多多了，同樣是左右為難的平衡木。
市場之所以能有效的配置資源，正在于市場機制中的價格形成與價格變現。當價格被人為的限制而扭曲之后，就失去了市場有效配置資源的能力。市場決定價格還是由行政決定價格，恰恰是市場經濟與計劃經濟的分水嶺。
調控措施恰恰要解決的是這個平衡之中的度的問題，而房地產恰恰又是與整體宏觀經濟密切相關的。牽一發而動全身，就更為難以在追求單一目標中調節了。
措施四，仍然是對市場的監管問題。但囤地現象似乎并不是來自于市場，不是來自于企業，而是來自于政府。如果每塊土地都是小于十畝、二十畝的小塊土地（這并不影響整體規劃），每塊地都有明確的開、竣工要求，哪里會出現囤地的問題呢？
現有的囤地都只來源于政府過大地塊的土地粗放型出讓，政府懶得去做地塊的切分，無能力去做詳細的修建規劃，于是就將大片的土地推向了市場，讓企業去切塊。同時用二年內開工不少于三分之一來做限制，那么每一大塊土地豈不是都有三分之二被合理合法的囤積了，不但不會受到政府的處罰，反而有了合法的保護，讓囤地變得名正言順了。這也正是為什么大片土地常常爆出投標時的天價的重要原因。合法囤積的土地可以更多的享受后期土地升值的利潤，并回避了后期要面對的競爭。小塊土地難有分享土地升值的預期，自然也就不會有更多的天價和囤積的可能了。
如果不從政府供給的源頭解決可能形成囤地的制度問題，那么僅靠加強市場的監管，大約是無能為力的。嚴政首先要有嚴政的合理基礎，否則任何嚴政都只是唬人的空話，讓嚴政在合法的掩護下成為廢紙，抓了老鼠而放了老虎。
從政府工作報告中尚看不出今年可能出臺的具體稅收、信貸與土地的政策，也無法預知對市場的進一步影響?？梢钥隙ǖ氖乾F有政策條件下，由于去年的土地放量會讓今年的漲幅放緩，但城市化、年齡結構與收入增長決定的供求矛盾仍會長期存在。如果信貸利率上調加速，整體宏觀經濟受內外影響而大大減速，自然房地產也無法避免同步的下降。只要中國整體的宏觀經濟繼續向上，改善住房需求的欲望就會持續不斷的增長。
文章來源：08年3月10日 搜房博客
