經濟觀察網訊 記者 程志云 薛惟中 隨著我國商品房交易的發展，商品房買賣糾紛也呈增長趨勢。最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房買賣糾紛的訴訟解決進行了較為全面的規范，為解決商品房買賣糾紛中的各方當事人——買方、賣方、貸款銀行——的權利義務和責任制定了依據。

全國政協委員招商銀行行長馬蔚華認為，上述《解釋》中的某些內容相對忽視了對貸款銀行的權利保護，以至出現了被商品房買賣雙方惡意串通利用來逃避銀行債務、損害銀行債權的案件。建議最高法院本著公平、公正、維護各方當事人利益的原則調整和修訂司法解釋。

附提案全文

[提案摘要]

隨著我國商品房交易的發展，商品房買賣糾紛也呈增長趨勢。最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房買賣糾紛的訴訟解決進行了較為全面的規范，為解決商品房買賣糾紛中的各方當事人——買方、賣方、貸款銀行——的權利義務和責任制定了依據。但是，上述《解釋》中的某些內容相對忽視了對貸款銀行的權利保護，以至出現了被商品房買賣雙方惡意串通利用來逃避銀行債務、損害銀行債權的案件。本提案提出《解釋》中存在的問題，建議最高法院本著公平、公正、維護各方當事人利益的原則調整和修訂司法解釋。

一、背景及問題

近年來，一些商業銀行的商品房按揭貸款業務中出現了部分借款人利用與開發商解除買賣合同這一手段，逃避銀行債務、導致銀行債權落空的案例。究其原因，主要是由于房屋買賣合同解除后相關規范性文件對銀行不利的規定：

首先，相關規范性文件未要求法院在審理借款人與開發商的購房糾紛時必須通知貸款銀行參加訴訟。

最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理”。該司法解釋要求只有銀行主動提出參加訴訟的情況下法院才會合并審理。實際情況中，有的借款人不通知貸款銀行，有的借款人向貸款銀行隱瞞房產糾紛訴訟，更有借款人利用這一規定與發展商串通訴訟，更是千方百計不讓銀行得知訴訟發生，使銀行在不知情的情況下根本無法主動參與訴訟。司法解釋并沒有規定法院必須通知，從而形成訴訟風險對銀行遲延暴露，銀行的訴訟權益遭到損害。

其次，規范性文件規定買賣合同被解除后，出賣人應當將收受的購房貸款返還貸款銀行，但未規定借款人的還款責任，也未保障銀行的按揭房產抵押權。

最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條第二款分別規定：“商品房買賣合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，“商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！痹撍痉ń忉屆獬速彿咳说倪€款義務。在實際業務中，購房人利用開發商延遲交房等問題，解除與開發商的買賣合同，從而使銀行喪失該筆貸款的第一還款來源而只能轉向開放商追償貸款，同時由于商品房擔保貸款合同解除，銀行也將喪失商品房的抵押權，使商業銀行債權和抵押權同時面臨落空并因此造成資金損失。

上述規定的不合理之處在于，給個人和開發商惡意串通假借款，假解除買賣合同，個人成功免除還款責任，開發商成功套取銀行信貸資金提供了潛在條件。對于開發商為單一項目公司的情形，增大了銀行貸款如期收回的風險，此外，商品房買賣合同被解除后，銀行只能直接面臨第一還款人免責而向發展商追償的局面。這種情況下，若發展商惡意逃廢債，或者不具備償還能力，銀行的利益將嚴重受損。

二、建議及理由

針對上述問題，最高法院在充分聽取銀監會、中國銀行業協會意見的基礎上，對最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》在如下方面進行修訂：

首先，明確規定人民法院在審理解除商品房買賣合同的案件時，應通知貸款銀行參加訴訟，與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，保證貸款銀行的知情權和訴訟權利。

其次，買賣合同解除后不應當然解除擔保貸款合同，應合法保障銀行的債權和抵押權。雖然形式上看，商品房貸款最終是支付給發展商，但擔保貸款合同與商品房買賣合同是兩個相互獨立的兩個合同，不應由于商品房買賣合同解除就解除擔保貸款合同；另外，由于銀行在接受抵押及辦理抵押登記時為善意，并且合理信賴房地產管理機構的抵押登記，根據《物權法》第一百零六條的規定構成抵押權的“善意取得”，應予以保護。因此，無論商品房買賣是否解除，均不得以此要求解除擔保貸款合同，借款人仍應承擔還款責任，銀行仍享有抵押權。當然，借款人還款后，因此造成的損失還有權向發展商追償。