國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣日前發表的最新研究報告指出，估計在２００８年奧運會之前，房地產仍將保持偏熱增長態勢，處于中期繁榮的頂部區域；但奧運會后，受多重因素影響，房地產可能步入中期調整。（１０月２４日《東方早報》）

王小廣之所以作出這樣的判斷，是基于如下因素：持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應，以及人們對奧運會后房價上漲預期的變化等。根據常理，可以說王小廣的判斷基本是理性的。但是，對于奧運會后房價的走勢，筆者認為王小廣強調的只是客觀因素，而非關鍵因素。

決定房價的關鍵因素是什么呢？筆者以為首先是供需問題，而決定供需問題的核心既不是買房人，也不是開發商，而是行業主管部門和地方政府。如果認識不到這一點，強調多少看似合理影響房價的因素，或者作出什么樣的預測都是不能落地的。筆者逐一對王小廣的理由進行分析。

首先，持續過高的房價對住宅需求的抑制作用。這一點表面上看是成立的，“有價無市”的現象似乎也證明了這一點。但是，我們要分析房價過高抑制的是哪部分需求？顯然，影響最大的是沒有購買能力的人群，而不是有錢有權的強勢人群。在房價持續增長的情況下，高房價不但抑制不住強勢人群，而且還會助長他們的炒房囤房行為。因為房價漲勢就給了他們財富增值的希望。

對此，只有政府部門通過解決職工就業和收入、縮小貧富差距，以及通過完善稅收增加炒房囤房的成本來逐步解決。而單純依靠高房價的自然力來抑制需求是不現實的，因為市場經濟并不等于公平經濟，而是“嫌貧愛富”，這就需要政府從中調節。

其次，供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應。先說供給的釋放。供給的釋放程度，開發商自己只有很少的發言權，而決定權幾乎都在政府手里。不管是土地的供應，還是對開發商施工進度的管理以及囤房的整治，都成為影響供給的關鍵。比如，分析北京房價高的成因，要意識到除需求旺盛外，一個很重要的原因是供給不足，政府土地供應計劃連年沒有完成，以及對囤房開發商的治理不夠，都是主要原因。

再說貨幣信貸的收縮效應。雖然說新出臺的房貸新政引發了一些觀望，這種觀望對房價也是有影響的。但是，這種觀望不具有持續性，而是暫時的。這有兩個方面的原因：一是，幾大商業銀行細則沒有出臺，分支銀行只有等待，而這種等待時間是有限的；二是，在銀行眼里，房地產貸款一直以來都具有誘惑力。如何讓貨幣信貸收縮效應持續發力，僅有加息政策是不夠的，關鍵在于政府如何盡快完善房貸新政并監督落實。

再者，人們對奧運會后房價上漲預期的變化。其實人們很理性，并非憑感覺。奧運會對房價影響有多大？要分兩部分看：奧運會前，奧運經濟的魔力是不容質疑的，當然，這種魔力主要還是體現在北京及與奧運有關的城市；奧運會后，房價變化多少就與奧運無關，頂多只會拉動奧運會場館周邊的房價，而房價大勢最終還得看供需矛盾。也就是說，與奧運有關的個別城市房價整體走勢與奧運會有關，但對大多數城市而言卻關系不大，奧運會更不會成為全國房價的轉折點。而開發商普遍借奧運做文章，其目的是吹漲房價。

因此，我們在判斷房價走勢時，一方面要考慮到影響房價的部分客觀因素，比如說奧運會；另一方面，最重要的是要認清影響房價的決定性因素，即行業主管部門和地方政府就是決定房價漲跌蹺蹺板的惟一支點。

來源： 中國經濟時報    作者：馮海寧