有一種現象很普遍，那就是現在東窗事發的腐敗案里，有許多都與土地有關，而且一般金額非常巨大，影響非常惡劣，各地房地產業不同程度地存在著官商勾結的現象已是無庸置疑；有一種觀點很流行，那就是現在的房價不斷攀升，在很大程度上都與這種官商勾結很有關系，除了開發商牟取暴利和炒房者哄抬房價兩種原因以外，有人斷言官商勾結也是房價上漲的罪魁元兇。

一般的百姓對于房地產業的官商勾結之說固然耳熟能詳，但由于身在局外，可能除了知道會發生權錢交易之外，對勾結的具體內容知道的并不多，但卻眾口一詞地咬定這種行為必定加速了房價的上漲，不知依據的是何種理由？

但是，如果我說官商勾結的確不好，有時它會損害國家的利益，有時它會損害拆遷戶的利益，無論何時它都敗壞了社會的風氣，影響了政府的形象，但它有時候誰的利益也沒有損害，而且絕對不會助推房價的上漲，并且在大部分的時候反而有抑制房價上漲的作用，不知道讀者諸君是否愿意把文章看完？我可以料到的是，有人讀到這里就會把磚頭口水污辱謾罵一古腦地扔了過來，不過，我還是要實話實說。

如果我們先弄明白了官商勾結的具體內容，再輔之以簡單的經濟學知識進行分析，我們就能發現我們依據自己的感覺所得出的結論其實并不可靠。

官商勾結過程中的開發商，都帶有明顯的功利性，一般都是通過巴結討好甚至賄賂官員的手段，期望以較低的成本來達到這樣的目的：一是低價獲得土地，二是政府支持強制拆遷，三是更改規劃獲得更高的容積率等建筑指標，四是更快更多地獲得銀行貸款，五是盡快地通過各種部門審查驗收。當然，上述內容或有遺漏，但主要的方面應該已經囊括。

開發商之所以愿意進行官商勾結，當然是為了更大限度地獲取利潤，但是他們這種自私的行為客觀上卻有助于抑制房價，盡管這并不是開發商當初進行官商勾結的初衷。且讓我們逐一分析：

房地產開發的最大宗成本就是獲取土地所費的資金。獲取土地的價格越低，土地成本花錢就越少，等量的資金就可以開發更多的房子，意味著供應增加；同時，土地價格降低，等于房地產的門檻降低，從事這個行業的人與資金就越多，同樣也是增加了供應。

拆遷費用也是房地產開發過程中不可小覷的費用。一家一戶地談判，滿足開發地塊上居民戶的要求再來拆遷，肯定要花更多的票子。強制拆遷，制訂一個較低的標準統一補償給原住戶，安置費用無疑會大大降低，從而也同樣是降低了成本。同時，強制拆遷還會大大地縮短開發周期，等量的時間就能夠開發更多的房子，結果也是增加了供應。

獲得一個合理的規劃更是房地產開發之前必須做好的工作。一塊地能建多少房子（由容積率決定），并不是由擁有這塊土地使用權的開發商說了算，而是要符合政府所謂的城市規劃。土地在出讓之前政府都會對該宗土地設定規劃條件，但一般來說容積率都給得很低，作為開發商來說當然希望能在等量的土地上建造更多的房子，于是總要想方設法提高容積率，而這個關鍵指標的提高恰恰有利于房子供應的增加。

房地產屬于資金密集型行業，沒有銀行的支持，大部分開發商幾乎無法完成樓盤開發，于是爭取銀行支持是房地產開發周期中的核心環節。由于現行國有銀行的壟斷以及民間融資不斷受到打壓，開發商需要資金只能求助于國有銀行的官員。開發商資金的充沛豐裕，意味著開發周期能夠縮短，無疑又增加了房子的供應。

樓盤在開發的過程中，各部門都有相應的指標進行檢查或驗收。比如安監部門認為高樓施工作業必須符合安全施工規范，消防部門規定建筑設計必須符合消防規范，城管部門對工地周邊的環境衛生抓得尤其嚴格。這些規定有些是合理的，有些是必需的，但有些是過于苛刻的，有的甚至是不可能達到的。開發商必須與這些部門保持良好的溝通，才能保證樓盤開發不至于因為這些部門的干預半途而廢。盡快地通過這些檢查或者驗收，客觀上縮短了開發周期，同樣是增加了房子的供應。

綜觀上述官商勾結的具體內容，沒有一條不是增加供應的，而增加供應無疑有利于抑制房價，盡管抑止作用會因為我們沒有既定的參照標準而無法得出準確的數據，但是，無論如何我們也無法得出官商勾結反而會助推房價上漲的結論。

低價串謀土地，損害的是國家利益；不擇手段強制拆遷，損害的是拆遷戶的利益；盡快地通過各種檢查驗收，有可能會損害購房者的利益（比如降低了房屋質量和縮減了面積），有可能會損害周邊群眾的利益（比如被允許夜間施工和隨意傾倒建筑垃圾），有可能誰的利益也不會損害（比如施工過程中的安全防護措施過于嚴厲超出了需要）。

更多更快地獲得銀行貸款，有沒有損害誰的利益？倘使有人假借房產開發之名，行騙取巨額貸款之實，那當然損害了銀行的利益，甚至最終可能會損害廣大儲戶的利益。但是，如果開發商符合貸款的條件，而且，從目前銀行的投資效益看，放貸給房地產可能是風險最少的（因為有土地與房產的折價抵押），那么，開發商與銀行官員的勾結就有可能并沒有損害任何人的利益，只是加快了貸款下發的過程，提高了資金的利用效率。我們當然可以譴責開發商這種行為違背了傳統道德和腐敗了社會風氣，可是我們更有思考為什么銀行官員在對客戶服務時可以這樣隨意扣減和拖拉呢？

最明顯沒有損害任何人利益的官商勾結行為就數更改小區的建筑規劃。政府對小區建筑的控制可謂十分詳盡，一般包括容積率、綠化率、車位配置、建筑密度和最高建筑物不得超過多少高度等等。政府的容積率往往給得很低，理由是房子不能建得太密或者太高；政府的綠化率往往給得很高，理由是小區里面需要綠化；政府規定小區內必定配置露天車位，理由是沒有車位小區不符合現代小區的發展方向。這些理由貌似正確正當，其實從市場自動配置資源的角度看，此舉不僅不符合我國人多地少應當提倡節約的實際，而且為官員權力尋租創造了便利。

也許有人要問，假如不規定容積率綠化率和車庫數量，那建得太密怎么辦？沒有綠化怎么行？沒有車庫如何好？開發商的房子建得太密，壞處是減少了住戶的陽光，但好處是給住戶帶來了低房價。沒有綠化不要緊，愿意出高價的主，可以到市場中選擇有綠化的小區；口袋腰包不鼓的人，恐怕寧愿失去美景，而要選擇低房價。政府絲毫不用擔心，不規定綠化，人們都將擠在一個沒有綠色的世界里，因為有人喜歡居住在綠色世界里并愿意為之掏錢，那么，開發商將會為了賺錢而滿足他的要求。有錢的消費者可以因為這里沒有車庫車位而用腳投票另尋理想去處，無錢的消費者可以因為這里省錢而忍受沒有車庫車位的困難（或許他們根本就不需要車庫），開發商也愿意承擔因為沒有這些車庫車位而帶來的滯銷風險（說不定更好賣），這并沒有妨礙誰？

一般來說，腐敗不能創造財富，它只會導致財富的轉移。有人以權謀私，他本人增加的財富就來自對大眾利益的掠奪；有人強制交易，他本人所賺的票子恰恰就是被強制方所虧蝕的錢財。不良開發商低價串謀土地，實際上是把財政的收入據為己有；倚仗政府強制拆遷，實際上是把拆遷戶的利益搜刮囊中；但是，巴結掌管規劃的官員更改小區內部規劃的行為，并沒有損害誰的利益，卻給開發商帶來了更多的利潤，這種現象令人奇怪！這筆財富來自哪里？

這筆財富就來自對土地資源更加高效的開發利用！一塊土地，政府對它的使用權通過合法的手續出讓之后，是做高檔別墅還是做普通住宅，是做多層還是做高層，是做得更緊密還是更稀疏，誰最關心它？應該是土地的主人而非政府的官員。讓人無奈的是，上述選擇的權力恰恰都掌握在政府的官員手里，當然，這里面有很多冠冕堂皇的理由。開發商通過種種努力提高了容積率，并且經受了市場的檢驗將增加的房子能夠銷售出去，這就說明他們充分挖掘了土地的利用潛力，在有限的空間內制造出為社會所需要的更多的房子，這應該是對社會做出了貢獻。當然，這種貢獻是在官商勾結基礎上實現的，它既暴露了現行房地產開發管理體制的缺陷，也體現了開發商在這種強大體制面前的無奈！

絮絮叨叨地寫了這么多，不知道讀者諸君是否領會了本文的宗旨？不知道是否還會磚頭口水漫天涌來？還是再簡明扼要地復述一次本文的基本觀點：其一，房地產業的官商勾結不僅不會助推房價上漲，在大部分時候反而有平抑房價的作用；其二，房地產業的官商勾結行為，有一部分的確損害了國家或者民眾的利益，但有一部分卻超越了現行體制的局限，為社會創造了更多的財富；其三，面對這種官商勾結，我們要更多地從制度層面上反思，而不要寄望于有一天官和商都能夠良心發現。

最要提醒民眾的是：如果我們討厭官商勾結，那么就不要呼吁政府強行干預房地產市場；如果堅持要政府強行干預房地產市場，那么官商勾結就不可避免，而且干預越厲害，勾結就越深入！

作者：徐昌生 摘自光明觀察