這是發生在北京某高檔住宅小區的真事。一個有點背景的人，幫助一個職業學校獲得了10萬平方米土地的開發權，并申請了2.16萬平方米的建筑面積。學校為報答他的神通，分給他4000平方米占地和一個樓座，1.08萬平方米建筑面積。他借此獲得了農業銀行2000萬貸款，有了原始啟動資金。后來經過一系列特權運作，一個樓座變成了兩個樓座，建筑面積更被提高到4.4萬平方米。按理，拿到了這么大面積的紅頭文件，已經可以滿足了?？墒情_工建設后，熟稔規劃運作的開發商，卻有點把持不住了，最后的建筑面積超過5萬平方米。后來在辦銷售許可證時稍稍碰到一點麻煩，可也懶得去走那么復雜的程序。為了壓低成本，便找了規劃委的一名主任科員，制造了一個復印件，把建筑面積由4.4萬平方米改為4.9萬平方米。如此一來，竟然就從稀里糊涂的政府官員那里拿到了后續的所有正式批件。

后來在辦產權證時，碰到了政府權威部門測量這個障礙。如果實際測量大幅度超出正式文件所規定的面積，就要遭受罰款。他花心思搞掂了測量部門，把整體測量改為分戶測量。這樣就把所有的違規都避開了。經過一系列特權運作多出來的面積為：5.08-1.08=4萬平方米。按每平方米10000元的售價，去掉4000元的成本，每平方米多收入6000元。多出來的4萬平方米多收240000萬元。一個特權運作下來，一個占地4000平方米的建設項目，就多貢獻了2.4億多元，不能不讓人動容。這個小區名為高檔家園，實際非常狹促，沒有地面停車場，樓座四周只有一條單車道，開車技術稍不過關，常常會碰到墻。后來，因為學校的草場被巧妙地用作了小區的活動場地，引起學校的訴訟。而且樓房的建筑質量太差，業主不斷投訴，問題一直沒法解決。業委會經過努力，法院、公安機關、人大代表也切入了，這才把上面這些故事給折騰出來。

這個案例不大，但是典型。它顯示了規劃權力是怎樣在兩年之內把一個兩手空空的人迅速造就成億萬富翁的。行政權力，可以是一把手，也可以是體制中的一個環。一個處長、一個科長、一個辦事員，只要是在關鍵崗位上，就可以形成很強的特權。在他通過一系列關節獲得規劃委4.4萬平方米的紅頭文件，已經不容易。而其后違規增加的部分，是一筆超額紅利。

這個案例還顯示了，開發商的暴利，往往來自于對公共權利的掠奪。擴展出來的4萬平方米，那是原本1.08萬平方米業主的公共空間，那是他們的草地和活動的地方，可是現在卻被精巧的算計與行政權力這個幫兇剝奪了。本來一個占地4000平方米的地塊，建設1.08萬平方米已經勉為其難了?？墒?，當1.08萬平方米被放大了4倍，還冠冕堂皇地走過了所有的行政審批，使得行政權力淪落為開發商掠奪公共利益的幫兇。

這個案例揭示了一個重大的主題：規劃權是地方政府的提款機！所提款項想給誰就給誰。房地產的真正奧妙在規劃。到底土地上可以批多少建筑面積，可以建什么樣的物業，不歸規劃部門的專家說了算，而是歸主管市長或者部門一把手說了算。一把手都知道規劃的利害。不站在一條線上的規劃局長，就必須靠邊站。

說到這里，我們就進入了中國房地產開發體制的核心地帶。在西方，城市總體規劃和祥規一經立法機構通過，再大的行政長官都沒有調整“規劃公器”的權力。而在中國，“規劃公器”則是城市政府手中可支配的資源，需要一把手與時俱進地拍板作出調整。

類似的故事太多了：市民買房子時，被承諾過有一塊很大的公共綠地或是廣場，可是住進去以后，那塊綠地卻建起了另外一棟住宅。有些樓盤簡直成了握手樓，公共空間十分狹小。說起來，每個城市都有具體的樓間距的規劃條例，如果去認真核實原始規劃要點，許多問題都會昭然若揭。但是，那些問題能夠解決嗎？
來源：上海證券報