紀盡善
一、我國應大力發展住房租賃市場
不久前，我們赴歐對德國、瑞典等國住房制度作了考察。感到德國是現在世界上搞好住房制度建設和住房市場發展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房市場供給長期穩定，供略大于求。1980年至今二十多年來，房價穩有升，年均升幅為3％，最高年升幅僅7％?，F在，德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％，住房租賃市場占有十分突出的地位。
現在我國住房市場結構與德國和其他市場經濟發達國家住房市場結比較，還存在較大的差別。我國是一種住房銷售市場占比大大高于住房租賃市場占比的住房市場結構。在經濟發達的德國和現在市場經濟發達的其他國家，住房租賃市場還如此發達，既是由其城市人口中大量中低收入家庭承受不起自己購房的經濟負擔，買不起房或暫時買不起房需要租房??；城市流動或暫住人口無須買房只須租房這些客觀經濟條件決定的。在經濟欠發達的我國，發展住房租賃市場更應是由這些客觀經濟條件決定的。我國作為一個發展中國家，生產力水平比較低，和經濟發達國家比較，人們尚不富裕，通過租賃來解決中低收入家庭的住房困難問題更為必要。從這個意上講，發展住房租賃市場就應成為我國住房市場發展的“應有之義”。目前和今后長時期內，我國城市中仍會有大量中低收入家庭買不起房或暫時買不起房，需要通過住房租賃市場租賃住房；城鎮暫住人口和流動人口無須買房，也需要通過住房租賃市場租賃住房。
從現實情況來看，在目前和今后長時期內，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大。⑴我國經濟社會發展，城市化水平不斷提高，城市經濟的發展，城市大量新的就業人口的增加必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房還作為一種享受資料和發展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。為適應住房需求的急劇增加，我國房地產開發投資增長迅速，住房供給不斷增加。但在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現，他們必須租房居住，這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。而我國住房分配貨幣化制度的實行，為職工提供了大量長期的資金，又使這些巨大的住房消費成為可能。⑵隨著我國住房市場的不斷完善，住房消費的梯次格局將逐步形成。梯度住房消費理念逐步深入人心，許多人會意識到在市場經濟中，不同人的收入存在差別，這是社會分配的結果。人的一生，在不同階段的收入狀況也是有差別的。人們通常都會根據實際收入情況選擇不同的租房或買房消費方式。同時，在現代社會中，人才流動加速，為方便個人異地就業，許多創業的人也不愿先買一套房子把自己禁錮起來，而要先租小房居住、再租大房居住、而后再買房居住……。因此我們從構建住房消費“梯度市場”這個發展趨勢來看，我國住房租賃市場也必然要快速發展。從我國住房市場發展現狀與走勢來看，更需要加快發展住房租賃市場。⑴從我國住房市場發展現狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結構制度安排上存在 “重買輕租”，對 住房租賃市場的培育和發展未引起足夠的重視，現在我國住房租賃市場的發展很不符合經濟發展和居民現有的收入水平的客觀需要；⑵從我國住房市場發展趨勢來看，我國住房自（私）有率的降低是不可避免的趨勢，城鎮住房問題將有很大比例也要依靠租房來解決。
二、我國應加大政策扶持，加快發展住房租賃市場
德國在發展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應穩定。⑴現在德國住房租賃市場租賃住房供應來源和構成是：在占全部住房58％的出租住房中， 98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險公司出租住房，3％為專業建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2 ％為政府公房出租住房。⑵德國地方政府還以法律、規定等手段或方式保障租賃住房供應穩定。德國法律規定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。德國地方政府還規定房屋開發商必須提供房產開發總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，科隆市一年新建3800套房，其中1000套規定房屋開發商必須專門建低收入家庭出租房。
第二、德國在發展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產開發商投資建造出租出售住房。⑴德國地方政府以稅收減免和生產者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯邦德國住房補貼中稅收減免占50％，生產者補貼占21％。⑵德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。⑶德國地方政府還設有住房建設基金，支持銀行以低息貸款或無息貸款等政策性優惠貸款方式，鼓勵扶植開發商和私人商投資建造出租住房、實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。
第三、德國在發展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設和管理，保障租房者合法權益，穩定租房租金，防止住房租賃非法投機。⑴德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。⑵法律規定租房租金漲幅三年內不得超過20％。德國法律還規定老房子經過更新后租房租金的漲幅。在德國，超過房租法定漲幅50％的，多付的要退回。同時，房東構成刑事犯罪，租房簽約的中介人也要負連帶責任。⑶德國重視加強維護住房租賃市場秩序，制定了維護住房租賃市場秩序的有關法律。法律明確規定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。
和德國發展住房租賃市場比較，目前我國在發展住房租賃市場中，法律還沒有保障租賃住房供應方面的專門規定。地方政府也還沒有規定房屋開發商必須提供房產開發總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭：在租賃市場供應房源方靣目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場?，F在我國也少有房地產開發商開發租賃住房。主要是由于開發租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規模小的房地產企業缺乏足夠的資本金，不能承受；同時也是由于住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。其次、目前我國在發展住房租賃市場中，在對開發商開發租賃住房來源的政策扶植方靣，現行的政策大都是鼓勵住房出售的政策，鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策尚少。我國現行的住房租賃的營業稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占總費用的比例大，這也很不利于開發商投資租賃房。第三、目前我國在發展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監督管理規制還也不健全，監督管理尚較乏力。我國房地產方面的法律規范基本上都是針對產權房的各種法律關系的調節，對租賃方則沒有系統完整的法律法規條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據和保障。
三、我國應加快發展廉租住房市場
德國在發展住房租賃市場中，特別注重發展保障最低收入者住房的社會福利住房市場。德國社會福利住房是一種政府規劃用地，由發展商開發，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發企業的住房制度。
在德國，對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價的廉價房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者?，F在，科隆市一年新建3800套房，其中1000是社會福利房。社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬人口，有10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。
德國社會福利房制度類似我國亷租房制度。我國亷租房制度自1998年就提出以來，其建設成效顯著。但其覆蓋面尚小、制度還很不完善、還沒有建立穩定的資金來源渠道。當前，有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個十分普遍的嚴重向題。
四、加快培育和發展我國住房租賃市場的建議
1、創新住房制度，加大住房市場結構調整力度，促進住房租賃市場加快發展。加快培育和發展我國住房租賃市場，首先應逐步把我國的住房制度建設成由住房銷售市場和住房租賃市場構成的，租售并舉，居住與投資兼容發展的，完善規范的市場化住房制度。各級政府不再經營房地產生產經營，房地產業要堅持走政府宏觀調控下的市場化發展道路。當前和今后一個相當長的時期內，政府應進一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發展規劃對住房發展進行宏觀調控管理，加大住房市場結構調整力度，促進住房租賃市場加快發展。
2、轉變傳統觀念， 提倡住房合理消費，鼓勵廣大中低收入家庭分流租房市場。長期以來，各地政府比較偏重于住房銷售市場的發展，住房租賃市場的發展相對滯后，其中一個重要原因是受了不合理的消費觀念影響。當前和今后一個相當長的時期內，政府部門首先應轉變觀念，大力提倡與鼓勵中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來，以減輕他們的經濟壓力，提高生活質量。為了鼓勵廣大中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來，對租商品房仍有經濟困難的中低收入家庭應實行租房困難直補政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補到戶。
3、鼓勵私房出租，鼓勵、扶植房地產開發商和私人投資經營租賃住房。拓展私人出租房源和房地產企業開發商品住宅出租房源，是緩解中低收入家庭住房租賃供需矛盾的現實選擇。鼓勵私房出租，鼓勵、扶植房地產開發商和私人投資經營租賃住房應對房地產開發商和私人投資經營租賃住房實行優惠財政補貼、稅收減免、低息貸款和變土地出讓金一次性支付為按年支付等優惠政策。
4、加強租賃市場法制建設和監督管理。當前和今后一個相當長的時期內，還應進一步完善住房租賃市場相關政策法規，加強租賃市場監督管理，保障租房者合法權益，合理調控租房租金水平，防止住房租賃非法投機。
5、采取有效措施，積極推進廉租住房制度建設。首先應集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。關鍵在于一方面政府應落實以財政預算安排為主多渠道籌措資金的規定，建立穩定規范的資金來源制度，確保必要的財政預算資金及時到位。另一方面還應開拓新的租住房建設資金來源。各地應堅決執行 “國六條”規定，將政府高價拍賣土地的部分收入，補貼到廉租房的建設上。政府還可以允許部分住房公積金資金和基金、債券、證券、保險資金和房地開發商資金等社會資金和民間資金進入；其次，應逐步改變現行廉租房完全由政府包建包租模式，采取市場化操作建租模式；逐步完善廉租住房管理和廉租住房制度；合理確定廉租住房保障標準，逐步擴大廉租住房覆蓋面，滿足城鎮最低收入家庭基本居住需求。
①K·J亨斯町《住房補貼的國際比較》麥克米蘭圖書公司 1985年版 第110-111頁
