近年來，房價持續上漲已經成為全社會關注的熱點，房價暴漲對經濟社會發展到底能帶來哪些影響是值得研究的重大問題。無數事實證明，房價暴漲與經濟發展后勁無力總是相伴而生的，房價暴漲是以犧牲經濟社會長期發展為代價的，只有正確的房地產宏觀調控才能保證經濟平穩較快發展。

房價暴漲與經濟發展后勁無力總是相伴而生的

上世紀90年代，海南房地產泡沫破滅過后的經濟發展無力至今猶存，日本經濟、香港經濟曾經的持續低迷就與之前的房地產暴漲過后泡沫破滅有直接關系。

從上世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到近些年，日本經濟曾經十余年沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為

二戰后日本的又一次“戰敗”。從1986年起，日本房地產價格經歷了5年的持續上漲時期。短短5年間日本地價上漲了2倍多，其中上漲最猛烈的1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76％的異常水平。1991年2月，日本的房地產泡沫破滅，地價開始下降，1991、1992和1993年，日本國內生產總值的實際增長率也呈逐年銳減之勢，分別為3．8％、1．0％和0．3％，1997年跌至1980年代初水平，從泡沫破滅到近些年的十余年間，日本有幾十家金融機構倒閉，幾千家企業破產，日本經濟至今處于低迷狀態。

上世紀末，香港房地產泡沫屬于典型的房地產投資投機泡沫。90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市場復蘇算起，到1997年時房價已上升了9－10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70％左右，給

香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程長達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。

上世紀末，海南省曾是房地產“泡沫”的重災區。海南房地產經過1992年、1993年的泡沫期后，從1994年到1998年的沉寂，再到1998年到2002年的開始復蘇，以至2003年的高漲。20世紀90年代初，占全國人口6％的海南島積壓商品房卻占到了全國的10％。房地產狂熱而無序的投資開發，造成企業資金被“壓死”，民間資金被“套牢”，嚴重影響了國民經濟的發展。在1992年到1998年之間，全國ＧＤＰ峰谷落差平均為4個百分點，而海南省為35．9個百分點，大起大落，位居全國之首。房地產泡沫留給海南的是數目巨大而不詳的金融

不良資產和經濟增長的持續后勁乏力。

房價暴漲是以犧牲經濟社會長期發展為代價的

在一定時期，房價適度上漲對于啟動經濟增長確實可以發揮一定作用，但是，房價持續不斷的上漲則對國民經濟的負面影響將遠遠大于其正面影響。具體來說，房價暴漲對經濟社會發展會造成以下主要不良影響。

一是洗劫民間財富，減少未來社會需求。房價暴漲是以犧牲買房人的其他消費能力為代價的。對于工薪階層來說，高房價可能要花掉其數十年或半輩子工薪收入，據對2004年城市居民可支配收入測算，一個三口之家購買一套簡約兩居室（70平方米）需要年限：上海21．17年、杭州20．26年、南京17．5年、青島17．13年、天津16．99年、大連16．73年。因此，房價暴漲將產生對其他產業的擠出效應，損失其他方面的購買消費能力和未來的社會需求，最終社會消費需求不足的問題將始終無法解決，導致經濟結構失衡和畸形發展，制約社會經濟持續合理健康發展。

二是不利人才聚集，阻礙城市長期發展。房價暴漲使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才進入的安居成本因房價升高而迅速增加，因而對人才的吸引力下降。

三是提高城市成本，不利創業投資發展。房價暴漲導致投資環境成本迅速上升，投資者創業的經營成本因房價升高而迅速增加，創業投資難以進一步發展。同樣，城市房價暴漲必然使那些想去投資辦廠的外商或外地投資者猶豫，就會尋找成本更低的地方，因而，對外商和外地經營者的吸引能力也會逐步下降，招商引資的難度越來越大，外來投資逐漸下降。

四是推動兩極分化，激化社會各種矛盾。房價暴漲從兩個方面加劇社會兩極分化，一是讓部分房地產商及其相關人員短期暴富，二是讓沒有住房群體與有住房群體的收入差距迅速擴大。房地產暴漲盤剝的重點對象不是富人階層，而是普通老百姓。本來解決百姓居住問題是政府應盡的責任和義務，房價暴漲卻將百姓財富盤剝的所剩無幾，既威脅到普通老百姓的生存條件，又與黨的“立黨為公，執政為民”理念背道而馳，損害了人民群眾的利益，加劇社會矛盾和對立。

增加供給與遏制投資投機雙管齊下才能穩定房價

盡管近年來國家實施房地產宏觀調控，但是，房價卻繼續一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。飛漲的房價雖然能夠帶來房地產業的一時繁榮，但一旦房價暴跌來臨，其背后所隱藏的巨大風險，應該引起各地政府部門的高度重視，這正是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。當務之急是國家要調整房地產宏觀調控的有關政策。

1． 調整銀行房地產信貸政策。前些年，房地產信貸政策是推動房地產價格持續上漲的重要動力之一。近些年來，房地產宏觀調控信貸政策的調整，如提高購房首付比例，對抑制房地產需求有一定作用。但是，房地產信貸政策調整更多的是限制房地產開發貸款，對住房供給的抑制作用明顯強于對需求的抑制作用。如國務院辦公廳轉發了建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求進一步發揮信貸政策的調控作用，嚴格房地產開發信貸條件。銀監會一再要求各銀行業金融機構，要全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35％、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。

所以，下一步房地產信貸政策的調整思路是：通過收縮需求增加供給的房地產信貸政策，發揮有效調控作用。一方面，銀行應當收緊購房貸款，尤其是收緊第二、三、四套投資投機性購房貸款，以減少房地產需求。另一方面，應當改變當前不利于房地產開發的信貸政策，增加房地產開發貸款，尤其是針對中低收入階層的經濟適用房、廉租房、租賃房的開發貸款，以增加房地產供應數量，抑制房地產價格上漲。

2． 調整房地產財政稅收政策。目前的房地產稅收政策對抑制房地產供給的作用明顯強于抑制需求的作用，下一步，房地產財政稅收政策改革應當有利于增加住房供給和抑制投資投機性購房需求。一是政府出資建立住房保障體系。政府建設廉租房和租賃房，保證低收入階層的基本居住條件。二是區分自住房與投資投機房實施不同稅收政策。如對非自己居住的投資投機購房者征收相應稅收，對自住購房者則相應減免稅。三是適時開征物業稅。征收物業稅的目的就是要遏制囤積二三套以上住房的投資投機購房，以減少房地產需求，達到調控住房供求關系的目的。

3．盡快調整房地產開發政策。前些年，城市房地產開發基本上由房地產開發商壟斷開發，這是造成今天房地產價格居高不下的重要原因。因此，打破住房開發壟斷局面，增加住房的開發和供應數量，是解決房地產問題的關鍵環節。要打破目前依靠房地產開發商建設住房的壟斷格局，建立多元化的住房投資開發機制。一是大力推廣住房合作社和集資合作建房。政府應當支持企業利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。由住宅合作社集資合作建設的住房享受經濟適用住房有關政策。二是通過政策調整讓房地產開發商成為經濟適用房的開發主體。建議實行商品房開發與經濟適用房開發的結構比例政策，即凡是獲得土地的房地產開發商都必須拿出一定比例（如20％－30％）作為經濟適用房的開發建設，對這一部分土地，政府也應當以經濟適用房的土地價格政策對待。三是政府建設部門也應當積極加大經濟適用房的建設力度。同時，政府要制定好政策，明確經濟適用房的購買對象條件、程序、監督等法律依據。

4．增加單位土地面積住房供給量。首先，加大土地管理與清查力度，對開發商手中囤積的“圈而不開”的土地超過兩年的堅決按照有關規定予以收回。其次，對中心城市尤其大中城市應當大力發展高層住宅。今后凡是商務辦公用房必須至少20層以上，居民住宅用房必須至少10層以上（靠近山、海及特殊區域除外）。

5．建立房地產信息監測預警機制。一是建立房地產業的信息收集、發布、分析系統，將所有的房地產交易活動納入統一的政府控制系統之中。二是建立科學土地供應和房地產供應系統，包括政府直接參與部分房地產（如經濟適用房、特殊群體住房）供應建設。三是建立房地產需求調節機制，根據需求變化適時調節房地產供求關系。四是發揮城市規劃的調控作用，在城市總體規劃和近期建設規劃中，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目。

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