易憲容 　　

今年的政府工作報告，不僅談房地產方面篇幅比往年多得多，而且有幾處是全新的提法?？梢哉f，總理報告中所涉及到的房地產方面內容盡管有些在2006年的房地產政策中就有所表示，但是幾個方面的新提法也顯示2007年房地產市場政策亮點，而從這些亮點也可以看到2007年國內房地產宏觀調控的重點。 　　

這幾年政府為房地產宏觀調控接連出臺了不少政策，但是，為什么房地產市場需要連年宏觀調控？而且越是調控，房地產開發投資增長就越快、銀行資金進入房地產市場就越多、房價上漲越快呢？ 　　

最為重要的問題就在于以往政府對房地產市場發展模式定位不清。即把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場，特別是把它看作是一個投資品市場。一般來說，國外發達的房地產市場發展了幾百年，它可以作為投資品市場來發展，但是中國房地產市場僅僅是發展幾年，而不到十年。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。比如說，如果認定我國的房地產市場是一個投資品市場，在政府穩定房價的政策下，由于有了這個政府的“隱性擔?！?。投資者進入這個市場可以說是零風險的。一種有利可圖的投資品而且是零風險，那么投資者豈能不蜂擁而入？在這樣的情況下，市場的需求是無限的。特別是當投資者可以利用銀行的金融杠桿進入房地產市場時，那么投資者大量地涌入、房價推高也就自然了。 　　

所以，筆者認為，目前國內房地產市場的許多問題就在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。而在今年的報告中，政府就從兩方面對國內房地產市場提出新要求。 　　

一是明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”的目標?？梢哉f，這個目標的提出就是對目前國內房地產市場的清楚定位。即國內的房地產市場是一個消費者的市場。二是報告中提出了未來國內房地產市場發展就是要建立一個滿足絕大多數民眾住房需求的普通商品市場。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。但是今年總理的政府工作報告把中國未來的房地產市場發展確定到消費意義上來，這不僅決定了未來房地產市場產品結構，也決定了未來房地產市場企業經營模式與住房消費模式。 　　

在政府工作報告中，強調了未來中國房地產業的發展重點放在面向廣大群眾的普通商品住房上也是有新意的地方。這一點是與上述住房消費模式定位有關。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。在這里有三方面的含義可以來梳理。 　　

一是這段時間來，由于房價快速上漲并把70％以上的民眾隔離在市場之外，從而使這個經濟問題轉化成社會問題及政治問題，開始引起政府的密切關注。但是，一些利益集團，為了轉移視線，認為這些房地產市場的問題并不是由于房價過高引起，而是由于政府住房保障體系缺陷所導致。因此，要求政府來承擔許多房地產市場的公共責任。但實際上，這不僅是轉移社會對房地產市場關注的視線，而且也在試圖將中國房地產市場拉回到計劃經濟福利分房的時代。試想，如果70％以上的民眾都買不起房而只得通過政府來解決住房問題時，不要說政府沒有這樣的財力，即使有這樣的財力也將是低效甚至無效的。所以，在今年的政府工作報告中就明確了住房市場的發展是以市場機制為主導，通過市場化的方式生產面對絕大多數民眾住房來化解居民的住房需求問題。 　　

二是把中國的未來房地產市場發展重點放在面向廣大群眾的普通商品房上，這既是對2006年“國六條”細則進一步強調，也是向市場發出了明確的政策信號，即“國六條”中的“90平方米以下住房”就是以中低檔住房為主，而不是有人借政策彈性把其建造成高檔住房。這是中國未來房地產市場發展的基點，也是任何人或房地產企業都不可改變的原則?？梢哉f，按照該原則來調整房地產市場產品結構有一定的周期性、滯后性，但是它表明政府對房地產市場產品結構調整的決心。隨著國內房地產市場的結構大的逆轉，整個房地產市場將會發生巨大的變化。 　　

三是“加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平”。該提法與往年有很大的不同。在早幾年，基本上是要遏制部分地方房地產投資過熱，遏制部分地方房地產價格快速上漲，而今年改變為遏制房地產價格快速上漲。就目前國內房地產市場的矛盾來說，房價上漲過快是整個市場矛盾的核心。這幾年來，政府房地產市場宏觀調控政策一直把穩定房價作為根本，但如果政府希望市場的價格穩定，這其實就是對市場的價格作了一個隱性擔保。在這種情況下，其市場價格的快速上漲成為必然。而此次政府工作報告明確地要遏制房價快速上漲，就是去除這個隱性擔保。 　　

總之，在今年的政府報告中，對房地產市場的政策有三大新意的地方：就是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產市場成為一個消費者的市場；就是要調整房地產市場結構，讓房地產市場的產品面對絕大多數民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及到國內房地產市場問題的核心。估計2007年政府的房地產市場宏觀調控都會圍繞著這些任務出臺政策。就此意義上講，2007年國內房地產市場將肯定會出現較大的變化。（作者為中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度研究室主任） 　　

在今年的政府工作報告中，對房地產市場的政策有三大新意的地方：就是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產市場成為一個消費者的市場；就是要調整房地產市場結構，讓房地產市場的產品面對絕大多數民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及到國內房地產市場問題的核心。