環視世界，可以發現但凡住房問題解決得好的地方都有一條成功的經驗，即以社會保障平衡市場化。而我國令人焦慮的住房問題的癥結，恰恰在于住房社保與市場化之間的嚴重失衡，在于尚未建立起碼的可持續發展的住房社保體制。

令人高興的是近來曙光顯現：包括建設部在內的一些主管部門的負責人開始強調“住房是人的一種基本權利”，“構建多層次住房保障體制是政府的責任”。但是，住房保障覆蓋面多大才合適，經濟適用房和廉租房應采取何種管理運作模式，都還是值得著力探討的。 

有多少城鎮家庭買不起商品房

建設部副部長劉志峰最近在全國建設工作會議上說，在2003年前“我國住房改革是比較成功的”，此后問題與爭論就多起來了。這是大實話。

 按1998年“國發23號”文件規定，我國應建立“以經濟適用住房為主的住房供應體系”，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房;中低收入家庭購買經濟適用房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。顯然這是比較符合我國基本國情的住房供應框架。因為就總體而言，我國至今仍是實行低工資制，人均收入水平還相當低。但到了2003年政策就發生大變化。按“國發18號”文件，住房基本供應結構的提法改成：“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍”。

熱衷“土地財政”的地方政府自然將之解讀為可以壓縮社會保障房的建設。1999年全國經濟適用房竣工面積曾達1億平米左右，約占同期商品住宅竣工總面積的50%；2003年銳減至6.1%；到2005年約只剩下約2.5%。至于廉租房，直到2006年年中才有33萬個單位，簡直微不足道。

經濟適用房和廉租房建設數量的急劇下降，導致絕大多數需要改善住房條件的家庭都被趕向市場。根據世界銀行的一項研究，發展中國家的房價與家庭收入比，一般應在6倍以下為宜。而我國目前的情況，以北京為例，按國家統計局去年5月的統計，北京戶均收入約為3.6萬元，今年普遍調薪后，估計大約也只有4萬元左右。這樣，即使購買到一套建設部還在強力推動的70-90平方米小戶型新房，若均價以9000元/平米計算，其房價收入比仍高達16到20倍！如此離譜的房價到底北京有多少家庭買得起，有多少“按揭購房一族”成了“房奴”，是值得做個調查的。

地方財政能否背得起
廉租房這一包袱  

從出臺的調控措施和主管官員的談話看，目前重建住房社會保障體制的政策傾向明顯是重廉租房輕經濟適用房。

 廉租房是單純的補貼性福利。對象定在最低生活保障家庭。建設部要求本年內所有城鎮全部建立廉租房制度并達到“應保盡?！?。這里有兩個問題：（1）資金有無保障。過去在土地出讓金全歸地方的時候，包括發達地區的大多數地方政府還都很不情愿利用這一收入“倒貼”建廉租房。而現在，在土地出讓金已納入預算，按財政部規定，出讓金中可用于廉租房部分，只是在總額中“扣除了包括征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用于農業土地的資金以及土地出讓業務費后余額的5%左右”，數額實在太小。當然，中央和省里還會撥付“一定資金”用于這一目的。但是，鑒于我國在包括教育和醫療衛生等公共事業上的“欠賬”太多，資金分配顧此失彼，恐怕難以想象會按需補足。而且眾所周知，資金問題在我國欠發達區域尤為嚴重。（2）廉租房建多少基本上對商品房價格不產生影響。因為這類住戶本來就不可能進入商品房市場。   

經濟適用房弊端誰之過

許多人指責經濟適用房帶來了“權力購房，炒賣房號，貪污腐敗和社會不公等一系列問題”。但把這些壞東西歸結為是經濟適用房的固有屬性是錯誤的。新加坡的社會保障房“組屋”中，大部分是出售性的，相當于經濟適用房；而香港大約有20%的居民是購買“居屋”（也類似經濟適用房）居住的。為何它們不存在上述弊端？其實，問題的產生主要源于我國的經濟適用房的不當管理運作模式和缺乏有效監督。

經濟適用房從一開始就存在兩大致命弱點：其一，政府不擁有產權。開發商以只賺取3%微利的承諾換取無償獲得土地和稅費減半的優惠，進行營建和擁有產權。商人以贏利為上，目標不可能同政府一致。手中有了產權自然就有一定的掌控權，可以玩弄手法。其二，有關房管部門名義上擁有對戶型標準的監督權并掌握接受購房申請和審批的權力，但這些權責往往流于形式。其實，恐怕連利潤究竟是多少也是一筆糊涂賬。于是，經濟適用房完全走了樣，竟然成為“千夫所指”的壞東西。這好比一個蹩腳的廚師把山珍海味弄成一盤極難吃的菜，卻埋怨材料不好。

香港“以房養房”
模式值得學習

香港的社會保障房分公屋和居屋兩類。前者相當于廉租房，覆蓋人口30.9%；后者相當于經濟適用房，覆蓋人口18.3%，合計共占總人口的49.2%（2006年統計）。 

香港建立了一套官民結合，集中協調的住房社會保障管理機制。主管機構是房屋委員會，它是政府轄下的一個獨立法定機構。房委會的運作透明度很高，甚至允許市民旁聽會議。這種結構的好處是：一方面，在官方是一元化領導，少了許多部門間的扯皮；另一方面，從大政方針到執行層面，都充分吸收民間各方意見，接受監督，力求做到公平合理。

特別值得指出的是，香港的成功，在很大程度上，應歸功于它的富有特色的運作模式，即：以居屋為重心，以屋養屋，自負盈虧。

房委會包攬居屋公屋以及屋苑（小區）附屬的商場、停車場以及其他非居住性設施的規劃、設計、招標營建和管理。公屋的租金十分便宜，只占租戶收入的5%-15%。公屋營運赤字由房委會補貼。居屋一般以低于市場價的20%-30%出售給合格的中低收入家庭，但仍有一定的利潤可賺。此外，商場、停車場以及其他設施的收入也相當可觀。這種“以房養房”運作，取得了相當好的結果。據統計，1993/94至2003/04的11年間，公屋營運赤字累計為120.36億港元。但同期，僅出租屋苑附屬設施的收入就達216.02億港元。在扣除付給政府該項的50%的紅利后，其余額就足以彌補公屋運作的大部分赤字。而10年間出售居屋的盈利，則高達925.08億港元。房委會擁有強大的持續營建公屋和居屋的實力?？梢?，居屋項目既是公屋項目的強大后盾，也被公認是政府可用以調控市場房價的極有效經濟手段。因此，香港開發商對房委會每年建造公營房屋數量極為敏感。

香港是公認的全球市場自由化程度最高的經濟體。但它的住房社會保障體制卻帶有濃厚的計劃色彩。這說明，那種一味強調解決高房價問題應依靠完善市場機制的所謂“市場派”論點，是十分有害的。

筆者認為香港上述成功經驗的基本原則，對今后大陸的住房體制再改革，具有很大的參照價值。學習香港經驗，關鍵點是要改變基本思路。建立住房社會保障體制，從本質上說，也是一種“扶貧政策”。我們常說，扶貧中“造血勝于輸血”。但現有的體制完全是一種“輸血”模式。從政府的財力看，這是難以為繼的。而實行“以房養房”方針，就是變單純“輸血”為“造血”。辯證地看，大陸目前的離譜高房價，卻也為實行“以房養房”留出了巨大空間?？梢杂邪盐盏卣f，經濟適用房即便以至少低于市價的30%出售，仍有可觀利潤。當然，由于政治經濟情況的差別，香港經驗不必完全照搬。例如，鑒于大陸各級人民代表大會是最高權力組織，將統管公營房屋機構（類似房委會）作為它的轄下單位可能更合適，有利于民眾的參與、監督和擺脫政府部門慣有的官僚習氣。至于相應的行政機構，當然最好也能設計出一個專職的執行權力單位。而且鑒于工作量的龐大，在部門設置和人員的配置上，也應有適當的分工和規模。

可以斷定，只要確定要按新思路對住房社會保障體制進行再改革的信息一發布，居民對房價的心理預期將立即發生變化，從而迫使房價下調。到時候，我們面臨的問題很可能不再是如何遏制房價上漲，而是如何防止房價下跌過快。