1月17日，中國國家稅務總局出臺了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（187號文件）。由于新文件規定土地增值稅由預收改為清算方式，房地產企業利潤率預期將受到較大影響。
    不過，出于對地方稅種執行力度、成本核算具體辦法以及187號文件第七條規定的擔心，房地產企業仍舊擔心新文件能否保證各地企業受到一致待遇。187號文件盡管力度在加強，但對關鍵的成本核算問題仍舊未能詳細規定。
    據悉，企業成本核算辦法將成為今年國稅總局所得稅司的工作重點。
    盡管土地增值稅這一累進制稅種的征收從1993年即已開始，但187號文件將過去的預征方式改為清算，并列出詳細條款防止房地產企業規避稅收。一旦嚴格征收30％至60％的累進土地增值稅將大大降低企業的凈利潤率，這使房地產企業壓力頗大。中銀國際報告顯示，有關政策對利潤率較高的地產開發商極為不利。房地產板塊上市公司凈利潤受影響的比例將集中在9％至15％的范圍內，其中毛利率50％以上的高端項目凈利潤將減少24％。
    政府部門似乎決心甚大。據透露，北京地稅局成立了專門科室研究和處理房地產企業稅收問題，該科室工作人員還受到了專門的培訓。
    虎杰投資顧問公司首席分析師張寅表示，看起來187號文件力度比以前更大，但房地產企業仍舊對各省市能否一致執行該文件有顧慮。
    土地增值稅是地方稅種，在此之前，該稅種在各地征收情況差異甚大。江蘇省在2005年已經采取清算方式征收，而廣州和深圳過去就沒有征收過土地增值稅，其他各省市則主要采取預收的方式。
    另外，187號文件第七條規定對符合未設置賬簿、擅自銷毀賬簿等四種條件的企業按照不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。這是否意味著財務不健全的企業反而有可能按照類似于以前預收方式的較低稅率被征稅呢？
    目前，中國的房價不是成本加利潤后得出的價格，企業最可行的做法就是成本上做文章以應對清算。面對這些問題，國稅總局的一位官員在國稅總局相關部門的例會上承認，“這次清算成本核算問題是個難題。今年國稅總局所得稅司的工作重點之一就是對內資房地產企業推行《企業成本核算管理辦法》?！?據悉，該辦法原計劃在2006年國稅總局31號文件中出現，但出臺之前被取消。
    187號文件出臺之后，房地產業反應強烈。正如普遍的共識，文件的目的在于繼續對房地產進行調控。國稅總局官員表示，這次土地增值稅清算辦法出臺屬于配套政策的延伸。國稅總局一直在想辦法研究如何利用稅收平抑房價。財政部和國稅總局曾簽過一個文件，計劃向房地產企業征收3％至8％的消費稅，后未能通過。
    雖然房地產企業對土地增值稅心存顧慮，但2006年以來，國稅總局先后出臺或者重新修訂涉及房地產企業稅收辦法不下4種。這與銀行部門提高房地產企業自有資金率、封頂按揭等規定，以及與土地部門加強土地出讓金收取管理等措施配套大大加強了房地產企業的資金壓力和現金流困難。萬科董事會秘書肖莉曾表示，一旦正式開始執行土地增值稅清算辦法，一些房地產開發公司可能遭遇較大的稅負壓力。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，至2006年三年間，萬科提留的準備金從4000萬元提高到9000萬元，再提高到3億元。
    “187號文件如果嚴格執行，可能改變整個行業的業態和開發模式，以囤地、倒賣土地獲利的企業將難以為繼?！睆堃f。
    （本報特約記者陸彬杰對本文亦有貢獻）