1895年,第一個摩天大樓在紐約拔地而起,1902年在寬街和第五大道之間的三角地上,建筑師丹尼爾·勃納姆設計了世界上第一個熨斗樓(Flatiron Building),該樓當年被人們稱為“勃納姆蠢樓”,有些人懷疑乃至祈盼它會不堪自重而倒塌。
時至今日,“勃納姆蠢樓”依然屹立在第五大道、第22街和百老匯的交匯處,而摩天大樓的建造也早已蔚然成風,一百多年來,由于經濟和就業的蓬勃發展,辦公建筑野心勃勃的影響著世界各地的城市改良工程,在幾十年間,就將世界主要大都市改造成為垂直的城市。
約翰·道·帕索斯所描寫的20年代中期紐約的景致:霧靄之中,縱橫交錯的橋梁,爬升和下降的升降機——今天的世界,這種工業化大背景下的城市浮雕隨處可見。辦公建筑在其中當然不可或缺,《丹佛郵報》曾經論證:一個真正的大都市正需要這種高聳的辦公建筑來彰顯它的地位。北京也不例外,沒有其它的辦法抵御金融、貿易、輕工業和其它服務行業向城市集中所帶來的壓力,只有用高層建筑把鋼筋水泥推向高空。在這些大都市里,這些寫字樓僅憑商業性質的實體就令人敬畏,曾幾何時,建筑藝術家們甚至冀望這些鋼筋水泥的高塔式建筑能與高殿深宇比肩并存。面對倫敦、巴黎、紐約、東京到新加坡,寫字樓建筑縱使還不具備塑造城市歷史與神圣意義的本質,但依然得承認,現代商業社會中,真正能代表城市品牌形象的不是住宅,也不是商業、工廠,而是公共建筑和寫字樓建筑。
在北京十多年的寫字樓發展進程中,因為物理時間的縮短,寫字樓并未獲得城市化進程中與之相匹配的地位。在過去的幾年中,寫字樓并沒有過多研究產品,而是以最快速度把產品推向市場,實現利潤最大化。這其中有90年代末期寫字樓是作為外銷房的一個品種,由大量針對東南亞零散投資所帶來的寫字樓品質下降的原因,也有著以住宅立項、功能與寫字樓重疊的大量商住公寓所帶來的市場沖擊。國貿中心自上世紀90年代初問世之后,在京城寫字樓市場的翹楚地位就幾乎沒有動搖,頗能說明其中問題。
與往年不同,2006年種種市場跡象表明,房地產市場逐漸從營銷時代進入產品時代,北京寫字樓也進入到一個“大寫建筑”的主體時代。所謂“大寫的建筑”,是指以寫字樓自身為根據,從利潤最大化的短期投機市場回歸到一個以“我”為主的開發年代,認識到寫字樓作為現代商務高度發達的圖騰柱,從開發策略,銷售思路,到產品開發都要體現開發商、區域和建筑自身的主體意志,展示現代城市化的基本軌跡。整個2006年,北京寫字樓市場呈現出多元回歸的趨勢,一是“住宅禁商”;二是大單成交頻頻出現;其三,大品牌企業對寫字樓項目的持有數量明顯增多;四是處于對市場進行細分、對客戶群進行精確定位,寫字樓產品主題化、個性化發展趨勢突顯。
正本清源的住宅禁商
寫字樓向“我”的主體回歸,在形式上體現得最明顯的是“住宅禁商”政策出臺。商住公寓的出現幾乎伴隨著外銷公寓產生,成為寫字樓市場的一個重要分支,自1997年在中關村和亞運村出現以來,商住公寓實際肩負著大部分的寫字樓功能,隨著功能配套的不斷完善,到99年至2001年,出現了SOHO現代城、韋伯豪等典型代表,已經完全模糊了商住公寓與寫字樓之間的界限。這種界于高檔公寓與寫字樓之間的項目一度直接被業內稱為第四代寫字樓,在“住宅禁商”出現之前,市場上同類產品高達90余個,影響深遠。
但寫字樓與公寓畢竟不能混為一談,兩者在功能配套上的巨大差異像一個無法彌補的鴻溝,寫字樓需要在規劃、設計、配套上適應一個日趨世界性都市的發展,形成一個國際化高端客群,提升寫字樓新標準,避免產品陷入“實利主義的深淵”,大量的無法規范的準寫字樓產品隨著時間的推移,由于其以分散產權的中小投資與不規范的特性,總有一
天會過于龐大而無法被市場自我消化,成為巨型城市發展中的建筑痼疾。寫字樓的品質影響力,將會影響到這個城市未來在國際化當中的走勢,品質。
海外基金大單入侵
花旗銀行以7億元的價格收購了位于北京西直門區域內的地標性建筑—西環廣場南北側T1、T3兩棟整體寫字樓,成為距離最近的一次整售大單。而之前,包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環世貿中心AB棟、揚子基金和匯富金融集團購買遠洋新干線、瑞海物業購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等,整棟交易風潮,就像丹尼爾·勃納姆熨斗樓前刮起的旋風,不期而至。
1998年亞洲金融危機,外銷房最大的客戶群體港澳臺與日韓人投資能力被重創;2002年《關于調整本市內外銷商品房管理有關規定的通知》實現了內外銷商品房的并軌,為外銷房畫上句號。時隔4年,六部委聯合會簽的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》落地,即171號文件,全方位對外資的國內房地產領域的活動的涉及及抑制。但經歷多年洗禮的海外資金對進軍中國房地產仍舊興趣濃厚,雖然以個人身份購買散售型寫字樓的外資大受打擊,但在海外基金的帶動下,2006年年前三季度,北京寫字樓整棟大單成交面積已經達到了約95萬平方米,超過了2005年全年整棟購買的交易總量。與此呼應的是新興的國內投資機構的大舉進入,與大型國有企業整棟自用的強勢需求。
整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現,說明開發商有意識的根據整棟交易的需求特征來設計、開發產品,像鳳凰置地廣場、硅谷亮城,同時,海外基金風向明確的劍指寫字樓市場,說明北京寫字樓產品化已經進入到另一個階段,寫字樓市場相對穩定的狀態也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。
開發商的自持經營年代
在國外,大部分寫字樓并不做出售,而是純租賃。在北京,大品牌企業在解決自身資金鏈問題后,對寫字樓項目的持有數量明顯增多,如金隅集團開發的50萬平米商務綜合體環球貿易中心自持租賃。純租賃的經營,能夠幫助開發商有效的管理、維護和更新,在以實現短期利潤為前提的寫字樓時代,讓大多數開發商的項目保持像國貿這樣十幾年的高端經營管理根本不切合實際,但進入2006年,越來越多的開發商開始放棄銷售,轉向自持經營。業內人士認為,除了比較直接的銷售壓力之外,良好的租金回報和穩健的長期發展趨勢,應該是促使這些開發商做出自持的最大原因。而上市公司在資本市場的持續穩定表現期望也成為自有經營的一個推動力。與此同時,業權統一的寫字樓在租賃市場的出色表現,也是促使開發商們做出自持的原因之一。
金地集團宣布,金地中心這個由兩座超過百米的國際甲級寫字樓和時尚購物中心組成的龐大建筑,金地將全部自持經營。10月中旬,中海地產對外透露,位于CBD的20萬平方米的中海廣場將不再對外發售,全部改為公司持有,對外出租。此前,LG大廈、賽爾網絡大廈等寫字樓已經先后宣布自持經營。金融街控股也宣布持有150萬平方米的金融街中心廣場,其中寫字樓部分為20萬平方米。在這些大品牌開發商紛紛轉變主營業務方向時,北京寫字樓也將隨之進入一個新的經營年代。
主題概念寫字樓的興盛
在分工越來越細,專業化程度越來越高的今天,主題式的住宅產品和主題式的購物廣場已經應運而生,在發展相對落后的寫字樓產品上,必然隨著城市經濟形態的變化而發展部分的基因突變。以CBD為例,由于中央電視臺的進入,大量相關上下游的企業紛紛隨之遷徙,與傳媒產業配套緊密的專業性寫字樓在光華路上如雨后春筍一樣出現,這就是產業聚集帶來的對寫字樓的特殊需求。
除了因為產業聚集而產生的寫字樓形態,“企業總部”和“LOFT寫字樓”在這一年得到更大的傳播,未來可能還會出現類似MOFFICE高科技下的辦公寫字樓, KIBS知識密集型企業寫字樓等諸多概念寫字樓產品上市。對于主題寫字樓,好處在于在寫字樓產品上引入主題,一方面提高寫字樓的專業性,優化行業的資源配置,另一方面,可以更好地體現每一項目的唯一性,提高市場競爭力,讓寫字樓也有一個煥然一新的面貌,不再給人以沉悶的感覺。這一前提是必須進入市場完全產品化的前提下,對開發商市場定位、產品開發以及主題延續的要求非常高,但目前北京主題概念寫字樓趨于成熟的發展從另一個側面也反應出市場相對以前的成熟性。
