資本+機構+專業溫州炒房團“抄底”樓市

陳周錫

　　之前散兵游勇式的 “溫州炒房團”，如今已在一片弱市中沉寂，繼而代之的是“資本＋機構＋專業”新型投資方式。

本月10日，溫州大型房產中介天浩置業總經理王珍楠透露，在一些開發商資金陷入極度危機時，由炒房資金、民間借貸、實業資金等組成的溫州資本，正以“超低折扣價”抄底全國各地樓盤。

超低折扣價

一位不愿具名的溫州資深房產人士說，今年下半年以來，一些開發商資金更加緊張，他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州，尋求民間資金支持。

其中一些開發商資金鏈已瀕臨崩潰，到了“口干喝鹵水”的時候，他們只能和溫州民間放貸人聯系，希望在短期內獲得幾千萬元甚至上億元的資金補充。

在這時，資金實力比較雄厚，或有投融資平臺的溫州放貸人，在房產中介機構協助下，開始研究開發商的資金、項目狀況。在“可觀回報”的前提下，放貸人以月息4％至6％放給開發商，抵押物自然為開發項目。

以一個開盤價為10000元/平方米、總價為2億元的開發樓盤為例，為拿到1億元的半年期貸款，已失去“議價能力”的開發商，只好答應放貸人月利率5％、房價5折銷售的要求。

在名義上，該樓盤以10000元/平方米的價格賣給了放貸人。于是，放貸人在親戚、朋友之間收集身份證，并與之簽訂一個形式上的“代購協議”，給予親朋一定數額的紅包，順利通過了有關部門的登記銷售。而實際上，開發商則以5000元/平方米的價格“抵押”了該項目。

在6個月期限內，開發商如期付息，放貸人坐收每月5％的月息回報；一旦不能如期付息，放貸人實際買到5000元/平方米超低折扣房。即使到期時，房價跌至8000元/平方米，那么放貸人仍有3000元/平方米的市場差價。

王珍楠說，在房產投資一片低迷下，半年30％的放貸回報已經非?？捎^，放貸人也希望開發商到期履約回購。但關鍵是，拿了高利貸的開發商，無疑等同于吸食毒品，資金鏈往往都會崩盤，放貸人就成了房屋買主。

即便這樣，回報率也是非?？捎^的，房價加上利息仍低于市場價8000元/平方米。王珍楠認為，房價居高不下，是房子難賣的主要原因，一旦低于市場價很多，還是有很多人來搶購的，所以放貸人不怕房子賣不出去。

上述資深人士透露，今年他已參與 “抄底”上海等地的幾個樓盤，徐州、太原等地幾個樓盤也在洽談中，“其中高出的法定利息部分，已經作價到放貸額里，一切都符合法律規定，交易還是比較安全的。除非樓市崩盤，但這幾乎不可能?！?P>為何在溫州

這位資深人士透露，一些溫州放貸人已主動出擊，在各地尋找這種投資機會?！邦A計明年，開發商資金仍將趨緊，屆時溫州資本將會全力殺入。

“確有其事?！敝袊准宜饺隋X莊主人、溫州方興擔保有限公司董事長方培林也證實，一些擔保、投資公司正在“抄底”房價，但至于有多少公司、多少資金參與、已操作多少項目，“這是一個難以統計的數據?！?P>該資深人士說，他今年參與了上海黃浦區某樓盤的操作，開盤價在18000元/平方米左右，折扣價后只有9000元/平方米?！斑@個放貸人在3天之內，就籌集到了1億元，解決了開發商資金危機。如果開發商自己售房，即使推出影響最差的低折扣，也不一定達成迅速回籠資金要求?！?P>“議價能力非常強?！痹谠撡Y深人士看來，具體的折扣視項目而定，一般來說，北京、上海等大中型城市的項目為5-7折；一些地級市項目則只有4折以下。

在該人士看來，北京、深圳、濟南等地出現的“萬人購房團”，因眾口難調、實力參差不齊，實質只是一群“紙老虎”。而由“資本＋機構＋專業”組成的溫州投資團隊才是“真老虎”，他們團結、資金實力強、操作靈活。

“這里有炒房團的蹤跡?！碧旌浦脴I總經理王珍楠認為。

2005年以前，他們和成千上萬的溫州購房者一樣，在全國各地投資房產，并在房價高漲中賺的盆滿缽滿。

2005年之后，在宏觀調控下，其中一些投資者開始回籠炒房資金，創辦擔保、投資等中介公司，其中一些公司業務超出了規定范圍，聚集社會閑散資金，然后高利息貸給中小企業。期間，一些實業資本、民間游資也紛紛加入高利貸，在獲得高額利息同時，也在關注一些實物投資。

截至2007年10月末，溫州市共有各類擔保公司246家，比年初增加123家，其中在市經貿委備案的僅50家。上述資深人士說，包括數量眾多的投資、咨詢等中介公司，以及散落在民間的投資群體，預計這數量非常大。

在2007年房價高漲中，這些溫州投資者也在投資房產，并扮演著重要的角色。在今年9月以來，銀行信貸力度加大，民間利率面臨下降，這時投資者抄底房價的意愿在增強。