誰主城市房價沉浮

周亞玲

　　2008年，房價下降成為一股無法抗拒的市場潮流，眾多一線城市首當其沖。當開發商紛紛呼吁“救房價就是救經濟”時，房價下跌不僅意味著消費者可以以更便宜的價格買到房子，也意味著土地流拍導致地方政府土地收入銳減，以及各地方GDP的下跌。房價的下跌幅度因城市而異，但對社會整體福利的影響卻有著普遍的意義。

經濟觀察報：哪一類城市的房價最容易受波動？哪一類城市最抗跌？

陳功（安邦咨詢公司總裁、首席分析師）：城市房價的波動主要是因資本波動而起的。由于一線城市對資本的爭奪能力強于二線或是其他城市，上海和北京對資本的吸引力，一定會強于成都或昆明這些城市，購買力明顯強嘛。所以資本會首先積聚到這樣的城市，然后才會因為利潤空間的原因輻射到成都或昆明。以后就是出了問題資本要回撤也是先撤二線城市，然后才會撤一線城市。所以一線城市的房價最抗跌。尤其是北京的房價，將會表現得抗跌性強。不過要注意的是，我并沒說北京的房價不會跌?？沟院头績r不是一回事。

饒及人（美國龍安集團總裁）：容易受到波動的城市有三種：一種是過去一兩年來漲幅很高，房價熱過頭，和市場上 “商品房”供應量非常足的城市，這類城市最容易受到波動，還有一種就是當地政府將推出很多限價房、福利房的城市，例如北京，上海，杭州。另外一種是受到產業轉移，靠外貿為主的城市，尤其是珠江三角洲附近的城市，包括深圳、香港、東莞。

比較能夠抗跌的城市是過去一兩年漲幅不是很高，而且樓盤供應量相對比較少的城市，或是有著新興產業的城市，例如昆明，以及一些二、三線城市。

倪鵬飛（中國社會科學院財貿所城市與房地產經濟研究室副主任）：市場化比較強的區域，短期波動明顯、供給需求比較敏感，傳導機制靈活。長期來看，是比較好的事情。譬如深圳等城市，價格起伏明顯，和宏觀經濟形勢變化比較吻合。而市場化程度低的地方，供給壟斷性比較強，在需求上，市場意識也不強，消費不理性。短期看對宏觀不敏感，長期會有問題。前者會是小起小落，后者可能是大起大落。另外可以從城市的產業基礎和居民收入水平來看，產業基礎雄厚，房地產炒作不厲害的城市，房價最穩定，譬如廣東的二線城市中山，現在形勢是最好的。而內地一些產業基礎一般，好炒作的城市，房價下降最厲害。

張琦（北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長）：一方面是流動性人口較多的城市房價最易受波動，例如深圳受經濟危機影響，中小企業倒閉，流動人口增長減少，需求量減少，房價容易受影響。另一類是前期房價上漲過快的城市例如深圳、上海等。再有就是外向型城市、中小企業發展較快的城市的房價波動影響較大。哪一類城市最抗跌？經濟發展受影響較小的城市，資源性的城市，非外貿的，國家骨干企業多的中小城市，譬如一汽、二汽所在的長春、十堰；未來發展潛力大的城市，國家區域開發重點支持的城市，例如濱海新區的天津，北部灣的北海及南寧；東盟經濟發展圈的云南等一些城市。北京下跌速度比其他城市稍慢，主要是需求量大，但下跌的趨勢與其他城市是一致的。

陳杰（復旦大學管理學院產業經濟學系副教授）：有的城市，面積比較小，當地經濟比較好，就比較抗跌。有的城市新區面積比較大，炒開發區的概念，服務又滯后，下跌也是自然的。一些一線城市，城市基礎面不錯，但炒作過度，一年50%的漲幅，那房價下跌也厲害。

經濟觀察報：房價下跌對居民的生活會造成什么樣的影響？

陳功：房價是一種資產價格。房價的下跌意味著資產價格的下跌，而資產性收入也是居民收入的組成部分，因此這同時也是居民收入的下降。當然會有影響，甚至可以說是嚴重影響。在這種情況下，什么刺激消費之類的基本都是經濟學家的空談。

饒及人：好的影響是一些要置業的老百姓能夠買得起自己的房子，而且房價下跌，經濟調整，造成優勝劣汰，對后來的開發商有著警惕的作用，會促進房地產產品質量與設計的革新，是健康的。不好的影響是財政收入，一些政府的財政收入減少，一些市政建設可能停頓。不過，總的來說，房子是商品，只要需求有變化，價格有升有跌是正常的。

倪鵬飛：對于自己購房的居民，基本生活沒有改變，房子是自住的，使用價值沒有變化。對于沒有買房的人，價格下降，更少的錢買相應的使用價值。獲利提高，對生活有積極的改善。而對于投資或者投資目的的人，價格下跌有一定的影響。而從整個社會福利看，對居民生活沒有任何影響。

張琦：房價下跌對居民生活沒有影響。影響大的主要是投資和投機房產者。房價越低，居民越能夠買得起。

陳杰：房價下跌，直接影響不大。主要是心理的影響。凈資產下跌，會影響消費行為。房價與宏觀經濟不是獨立的，有這種信號存在。房價下跌會對預期疲軟。房價漲，大家覺得經濟也會持續上漲，自己的收入也會增加。

經濟觀察報：有學者認為，高房價影響城市經濟活力，你怎么看？

陳功：高房價當然會影響經濟活力。但多高的房價算是高房價？經濟活力又是指的哪些活動或是產業？這些都有待澄清和討論，否則就不能這樣泛泛而談了。如果準確地表述這個問題，應該是基本穩定而每年略有增長的房價。幅度很大的房價增長以及重大波動則是有害的。因為這會影響到服務業或是其他產業的成本大幅上升或是不可控。如果很多行業都受到土地或是物業價格的影響開始遠離某個城市，比如南方沿海的情況，那么這些城市的經濟將會陷入凍結狀態。

饒及人：不一定，有時候高房價反而增加城市經濟力，因為消費者信心高，低房價老百姓反而不敢花錢。曼哈頓和倫敦過去高房價，當地經濟反而好。目前房價下跌，當地老百姓更不敢花錢消費。

倪鵬飛：房價應該有多高，和經濟發展水平、收入水平是有個基本的比例。而房價過高，有負面的影響，增加企業運營成本，縮小了這個城市的企業競爭力。對于將來要做出選擇的企業，可能就不來該城市。而一些已經在這里的企業，可能外遷，對人才就業遷徙也有影響。而房價過低也不行，居民收入偏低，經濟發展也不行，各方面條件也不好的城市，房價過低，發展什么產業都可以，低端產業就不容易退出，對產業結構提升有影響。如果一個城市生活成本低，大家都跑來，也會成為城市的負擔。

張琦：房價是市場的反映，價格是由供求來決定的，不是人為確定的。每一個城市的房價就是反映其本身的經濟發展和經濟實力。房價不管高低多少，體現的都是城市本身活力。是區域經濟發展的選擇，由經濟總量和市場決定的。如果你覺得房價導致的運營成本高，可以去別的城市發展，但市場規模又會受到限制。

陳杰：這個問題看房價是泡沫，還是正常的。如果是正常的，不能說影響經濟活力。城市會有一個金字塔的構成，人們都向往大城市，北京、上海等一線城市房價必然會高。房價本身會引導人們理性地選擇工作地點。應該允許房價的坡度，不是人為地壓制房價。否則的話，有關系的人獲得戶口，能擁有好的工作資源，生活資源，房價又不高，大家都擁擠到那里，這樣會導致城市的差距越來越大。

我覺得房價還是要市場化。但也要打擊泡沫，如果明顯是投資的話，應該出臺一些措施。雖然現在物業稅出臺不是時機，但是遲早的。第一應該在（房價）形成機制上做糾正，更加市場化。第二人口流動應該更市場化。大城市居民也可以流出，不產生戶口租金，人口分布在各種城市。

經濟觀察報：在一些城市，房價下跌的過程中，出現政府干預的情況，譬如一些城市，政府叫停開發商降價。你對此怎么看？

陳功：政府干預完全是胡鬧，完全是在沒有搞清楚狀況條件下的亂作為。這種干預是不可持續的。大家想一想政府能有多少錢可用于干這個？又能堅持多長時間？這種帶有盲目色彩的市場干預有損政府的權威形象。其實我們的政府必須承認，隨著三中全會的召開，我們已經正式開始進入后土地經濟時代，地方政府必須在這方面加強學習，尋求新的增長之道。

饒及人：市場就應該由市場來決定。任何行政政策的干預也許短期有用，但是事后都會適得其反，將付出更大的代價。政府必須做裁判而不是球員。

一些主動叫停開發商降價的城市將失去開發商的信心，反而會影響日后去開發的意愿，我認為這些城市的政府官員如此做會對日后的招商造成不好的影響，尤其是外資不敢輕易進入這個市場，因為難預測政府何時會干預房價。

倪鵬飛：政府基本出發點是想讓房地產的銷售不停頓，產業保持合理的增長?，F在受影響的不單是價格，而是銷售。政府在稅收等方面有一些補貼優惠，也是允許的。這幾年，一些地方政府在城市經營中，炒高土地價格，拿了不合理的一部分?，F在居民承擔不了這樣的價格，政府為了促進增長，將一部分不合理的利益轉讓，也是合理的。政府只要不是行政干預，是以市場為基礎的，稅收貨幣上的間接調控，都是允許的。

張琦：政府叫停降價是一種很少有的情況，市場變化不讓降也不可能。目前政府關心的主要是整個經濟發展穩定，防止大起大落，是為了整個經濟火起來，不是為了房地產。正常的房價漲跌是正常的市場波動規律，目前的下跌是正常的變化。政府現在發展廉租房，調整地產供應結構，就是一個很好的機會。

陳杰：政府不應該干預房價。出發點就不對。一些政府出臺政策，是害怕房價下跌，導致土地收入下跌。這是短視的、自私的行為。政府應該做的是促進房地產開發，讓交易活躍起來。因為房地產是重要的支柱產業，和很多產業有重要關聯度。如果房地產停滯了，絕對對國民經濟有損害。政府應該積極促進交易行為和房地產開發。政府出臺的保障性住房等十項措施，就是正確的方向。前一段時間，鼓勵人們消費，保房價卻是不合理的。房價該跌還是會跌，應該讓市場自己去糾正。政府能做的是鼓勵房地產開發，降低稅費等。房地產開發的意義在于過程。保經濟應該是保投資，而不是保房價。